8.4.2022

Valvojan vastuu asunto-osakeyhtiön rakennushankkeissa

Asunto-osakeyhtiö saattaa palkata suuremmissa rakennushankkeissa turvakseen valvojan, jonka tehtävä on valvoa tilaajan etua rakennustyömaalla. Valvojan käytölle on usein selkeä tarve, kun kyse on taloudellisesti merkittävästä remontista, eikä asunto-osakeyhtiöstä löydy riittävää rakennusalan osaamista hankkeeseen.

Valvontaa koskeva sopimus kannattaa tehdä huolella. Usein asunto-osakeyhtiöt allekirjoittavat valvojan tarjoaman sopimuspohjan, eivätkä ehkä aktiivisesti selvitä, millaiset ehdot valvonnalle asetetaan.

Kaikkiin sopimusasiakirjoihin on syytä tutustua huolella. Mitä liitteitä sopimukseen otetaan? Miten valvontatehtävän laajuus määritellään? Mitkä ovat valvojan velvollisuudet ja vastuut? Erityisen tärkeää on tutustua mahdollisiin yleisiin sopimusehtoihin.

Valvontasopimusten liitteenä käytetään usein konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE 2013 -ehtoja. Ehtoja voidaan hyvin arvostella siitä, että ne ovat ”konsulttimyönteiset”. Mikäli valvontatyöstä tulee jälkikäteen riitaa, tärkeimpänä valvojan vastuuta rajoittavana ehtona voidaan pitää ehtojen kohtaa 3.2.3, joka koskee vahingonkorvausvastuun ylärajaa. Ehdon mukaan konsultin korvausvastuun ylärajana on konsulttipalkkion määrä. Käytännössä siis, mikäli valvoja tekee virheen valvontatyössään ja tästä aiheutuu vahinkoa asunto-osakeyhtiölle, valvoja korkeintaan joutuu palauttamaan palkkion, mutta ei joudu maksamaan tämän enempää korvauksia. Tämä ei koske niitä tilanteita, kun valvoja on toiminut törkeän huolimattomasti tai tahallisesti. Törkeän huolimattomuuden raja on kuitenkin hyvin korkealla ja usein kyse on ns. normaalista huolimattomuudesta, mikäli valvontatehtävää on laiminlyöty joltain osin.

KSE 2013 -ehdot sisältävät myös rajoituksia mm. välillisten vahinkojen korvattavuuden suhteen.

Huomioon täytyy ottaa myös ajalliset vastuunrajat. Valvojan vastuu päättyy pääasiassa kahden vuoden kuluttua tilaajan ja valvojan välisen toimeksiannon mukaisen aineiston luovuttamisesta. Erityinen ehto koskee myös vaatimusten ilmoittamisen määräaikaa: korvausvaatimus on ilmoitettava perusteiltaan yksilöitynä viimeistään vuoden kuluessa siitä lukien, kun on ilmennyt, että virhe on konsultin tekemä.

Asunto-osakeyhtiöiden on tärkeää harkita yleisten sopimusehtojen mielekkyyttä omassa rakennushankkeessaan. Ehdoista voi neuvotella ja poikkeamat on kirjattava sopimukseen.

Valvojan vastuuvakuutus on ongelmatilanteissa myös tärkeä turva. Tältäkin osin täytyy jo valvontasopimusta tehtäessä selvittää ja sopia, minkä sisältöinen vastuuvakuutus on ja mikä on korvauksen yläraja.

Mikäli rakennushankkeessa ilmenee ongelmia joko hankkeen aikana tai sen jälkeen, on tärkeää reklamoida valvojaa asianmukaisesti ja viipymättä, kun valvojan tekemät virheet paljastuvat. Mikäli reklamaatio laiminlyödään, asunto-osakeyhtiö voi jopa menettää oikeuden vaatia vahingonkorvausta.

Kun arvioidaan valvojan toimien asianmukaisuutta, kyse on lopulta sopimusrikkomuksesta: onko valvoja täyttänyt omat sopimusvelvoitteensa vai onko suoritus jäänyt vajaaksi? Mikäli valvoja ei ole huolehtinut valvontasopimuksen mukaisista tehtävistään ja tästä aiheutuu tilaajalle vahinkoa, kyse on lähtökohtaisesti valvojan korvausvastuusta. Erityisesti valvojan tulee kiinnittää huomiota peittyviin rakennuksen osiin, koska näitä osia koskevat rakennusvirheet jäävät piiloon, eikä tilaaja voi itse niitä havaita rakennustyön valmistuttua.

Mikäli tulee rakennusvirheitä, valvoja voi olla niistä yhteisvastuullisesti vastuussa rakennusurakoitsijan kanssa. Mikäli rakennusurakoitsija on maksukyvytön, valvoja voi joutua maksamaan koko korvauksen tilaajalle. Tällaisissa tilanteissa on hyvin suuri merkitys valvojan vastuunrajoitusehdoilla, esim. korvauksen ylärajan sitomisella palkkion määrään.