21.3.2017

Valvojan vastuu rakennushankkeissa

Laissa tai oikeuskäytännössä ei ole tällä hetkellä tarkkaa rajausta sille, mikä on valvojan vastuu rakennushankkeissa. Missä määrin valvojalla on vastuu toisten tekemistä virheistä ja mikä vaikutus valvojan omilla puutteilla on vastuun määrittymisessä? Lisäksi ongelmia muodostuu korvausvelvollisuuden mahdollisen ylärajan määrittämisessä.

Vaikka valvontasopimuksessa olisi rajattu valvojan vastuun enimmäismäärä esimerkiksi korvauspalkkion suuruiseksi, oikeuskäytännöstä on mahdollista löytää tähän poikkeuksia.  Näissä tapauksissa on nostettu esille valvojan törkeät puutteet valvontatoimissaan. Esimerkiksi vuonna 2011 Helsingin hovioikeus totesi, että valvojan vastuu ei rajoitu valvontapalkkioon, jos valvoja on toiminut törkeän tuottamuksellisesti.

Uusin hovioikeuden ratkaisu koskee järvenpääläisen taloyhtiön julkisivuremonttia, jossa tarkastaja ei ollut kiinnittänyt huomiota edes rakennuttajan törkeisiin virheisiin. Valvojan toiminta oli täten niin törkeää, että valvontasopimuksessa sovittua korvauksen ylärajaa ei voitu soveltaa vahingonkorvausta määritettäessä ja valvoja oli yhteisvastuussa vahingosta rakennuttajan kanssa.

Lisäksi hovioikeus korosti ratkaisussaan, että valvoja ei ollut hankkinut edes tietoonsa asianmukaista urakkasopimusta ja asunto-osakeyhtiöllä on täysi oikeus luottaa, että laajamittaista konsulttitoimintaa harjoittavasta yhtiöstä löytyy pätevä valvoja, joka valvoo tilaajan etuja.

Mutta missä määrin valvojan toiminta on vaikuttanut rakennusvirheisiin niin, että hänet voitaisiin asettaa korvausvastuuseen? Hovioikeuden ratkaisuissa ja rakennusalalla yleisesti on todettu, että valvojan on kiinnitettävä erityisesti huomiota peittyviin rakennuksen osiin, kuten tuuletukseen ja talotekniikkaan. Jos valvoja ei ole puuttunut urakoitsijan selkeisiin virheisiin ja laiminlyönteihin, niin hän on yhteisvastuullisesti korvausvastuussa urakoitsijan kanssa. Yleistä on, että urakoitsija on mennyt konkurssiin ja täten valvoja on yksin vastuussa vahingosta.

Olisi hyvä saada tuore Korkeimman oikeuden ratkaisu valvojan vastuusta. Korkein oikeus voisi määritellä valvojan vastuun ja korvausvelvollisuuden rajoja. Tällä ratkaisulla saattaisi olla merkittävää vaikutusta siihen, mihin suuntaa rakennusala kehittyy tulevaisuudessa.

© 2022 Asianajotoimisto Lindblad