Muutokset ovat osa yritysten arkea – toimialat kehittyvät, teknologia uudistuu ja kilpailu- sekä markkinatilanne muuttuvat. Näiden myllerrysten keskellä organisaation on sopeuduttava uusiin vaatimuksiin, mikä voi tarkoittaa muutosneuvotteluiden käynnistämistä.

Muutosneuvottelujen tavoitteena on selvittää, miten suunnitellut muutokset vaikuttavat organisaatioon ja mitä vaihtoehtoja on käytettävissä, jotta haittavaikutuksia voidaan minimoida. Muutosneuvotteluja säätelee vuoden 2022 alussa voimaan tullut yhteistoimintalaki (1333/2021), joka asettaa työnantajalle selkeitä vastuita ja velvollisuuksia sekä muutosneuvotteluprosessin aikana että niiden jälkeen.

Muutosneuvottelujen käynnistäminen

Työnantajalla on velvollisuus tiedottaa työntekijöitä riittävän ajoissa suunnitelluista muutoksista ja kutsua koolle muutosneuvottelut. Tämä tehdään kirjallisella neuvotteluesityksellä, joka sisältää olennaiset tiedot:

• muutosneuvottelujen alkamisaika ja -paikka
• pääkohdittainen ehdotus neuvotteluissa käsiteltävistä asioista.
• suunnitellut toimenpiteet ja perusteet
• alustava arvio toimenpiteiden kohteena olevien työntekijöiden määristä eriteltynä henkilöstöryhmittäin ja toimenpiteittäin
• selvitys periaatteista, joiden mukaan toimenpiteen kohteeksi joutuvat työntekijät määräytyvät
• arvio ajasta, jonka kuluessa toimenpiteet pannaan toimeen.

Näiden tietojen tarkoitus on varmistaa, että henkilöstö ja heidän edustajansa voivat valmistautua neuvotteluihin perusteellisesti.

Sisältö jatkuu opasnoston jälkeen.

Muutosneuvotteluiden järjestäminen

Muutosneuvottelussa työnantaja ja henkilöstön edustajat keskustelevat suunnitelluista muutoksista, kuten irtisanomisista, lomautuksista tai työtehtävien uudelleenjärjestelyistä sekä muutosten perusteista, vaikutuksista ja vaihtoehdoista.

Työnantajan on huolehdittava siitä, että muutosneuvottelut eivät jää yksipuolisiksi ilmoituksiksi, vaan ne perustuvat aidosti vuorovaikutteiseen keskusteluun. Tämä tarkoittaa työntekijöiden näkökulmien ja vaihtoehtoisten ratkaisuehdotusten kuulemista sekä niiden huomioimista päätöksenteossa.

Työnantajan vastuulla on dokumentoida neuvottelujen kulku ja lopputulokset huolellisesti, jotta voidaan osoittaa, että prosessi on suoritettu lain ja hyvän tavan mukaisesti.

Muutosten toimeenpano, vaikutusten arviointi ja seuranta

Mikäli muutosneuvottelujen lopputuloksena syntyy päätös henkilöstön vähentämisestä, työnantajan velvollisuus on pyrkiä minimoimaan muutoksista aiheutuvat haitat. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi uudelleensijoitusmahdollisuuksien kartoittamista tai tukitoimien järjestämistä irtisanotuille työntekijöille.

Työnantajan on myös huolehdittava siitä, että irtisanomisille löytyy lainmukaiset perusteet.

Työnantajalla on lisäksi takaisinottovelvollisuus, joka velvoittaa tarjoamaan irtisanotuille työntekijöille uudelleen työtä, jos yritykseen syntyy samankaltaisia tehtäviä neljän tai jopa kuuden kuukauden sisällä työsuhteen päättymisestä.

Seuraukset muutosneuvottelujen laiminlyönneistä

Yhteistoimintalain laiminlyönti voi johtaa vakaviin seurauksiin. Työnantajaa voi kohdata paitsi hyvitysmaksut myös maineen menettäminen – erityisesti nykyaikana, jolloin työntekijäkokemukset leviävät nopeasti julkisuuteen. Siksi on tärkeää, että työnantaja ymmärtää lainsäädännön asettamat vaatimukset ja toimii niiden mukaisesti.

Lakisääteisten velvoitteiden täyttäminen ei kuitenkaan ole vain juridinen velvoite; se on osa vastuullista yritystoimintaa.

Muutosneuvottelut ovat prosessi, jossa työnantajalta vaaditaan paitsi juridista osaamista myös empatiaa ja vuorovaikutustaitoja. Hyvin toteutettu neuvotteluprosessi voi lieventää muutosten aiheuttamaa epävarmuutta ja edesauttaa organisaation sopeutumista uusiin olosuhteisiin.

Apua muutosneuvotteluihin

Kokenut yritys- ja työoikeuden tiimimme palvelee ja avustaa sinua muutosneuvotteluissa ja muissa työ- ja virkaoikeuden asioissa. Konsultoimme myös lain tulkintaan liittyvissä kysymyksissä. Kysy lisää!

Palkanmaksu on työsuhteen keskeinen osa, joka pohjautuu työsopimukseen sekä työehtosopimusten määräyksiin. Sen asianmukainen hoitaminen on olennainen osa työsuhteen molemminpuolista luottamusta. Tässä artikkelissa tarkastelemme palkanmaksun ja palkan alentamisen oikeudellisia perusteita sekä tilannetta, jossa palkkaa voidaan mahdollisesti muuttaa.

Palkanmaksun peruste

Työ sopimuslain mukaan työnantajalla on velvollisuus maksaa työntekijälle sovittu palkka sovittuna päivänä. Palkan määrä ja maksutapa sovitaan työsopimuksessa, ja niitä täsmennetään usein alan työehtosopimuksilla.

Työnantajan velvollisuus on huolehtia siitä, että palkka maksetaan oikea-aikaisesti ja ilman aiheetonta viivästystä. Palkanmaksun epätarkkuudet tai viivästykset voivat johtaa erimielisyyksiin ja luottamuksen heikkenemiseen.

Voiko työnantaja alentaa palkkaa?

Palkan alentaminen on työoikeudellinen kysymys, joka edellyttää huolellista harkintaa sekä lain ja sopimusten noudattamista. Lähtökohtaisesti työnantaja ei voi alentaa palkkaa yksipuolisella päätöksellä. Palkan alentaminen edellyttää joko työntekijän suostumusta tai ns. irtisanomisperustetta.

Työntekijän suostumus on keskeinen elementti silloin, kun palkan alentaminen perustuu yhteiseen sopimukseen. Suostumus tulee aina antaa kirjallisesti ja vapaaehtoisesti, jotta erimielisyyksiltä vältytään myöhemmin.

Palkan alentaminen vaihtoehtona irtisanomiselle?

Jos yrityksen taloudellinen tilanne heikkenee merkittävästi, voi palkan alentaminen tulla kyseeseen osana työnantajan sopeuttamistoimia. Tämä kuitenkin edellyttää, että työsopimuslain mukaiset irtisanomisperusteet täyttyvät.

Palkan alentaminen voidaan nähdä vaihtoehtona irtisanomisille, ja se voidaan toteuttaa vasta irtisanomisajan jälkeen. Tällaisessa tilanteessa on tärkeää osoittaa, että palkan alentaminen on välttämätöntä yrityksen toiminnan turvaamiseksi.

Työnantajan on myös huomioitava, ettei palkan alentaminen saa johtaa siihen, että palkka alittaa alan työehtosopimuksessa määrätyn minimipalkan. Työntekijällä on oikeus saada palkkansa lakiin ja sopimuksiin perustuvalla tasolla.

Sisältö jatkuu webinaaritallennenoston jälkeen.

Työehtosopimus määrittää minimipalkan

Työehtosopimukset määrittävät monilla aloilla palkkojen ja muiden työehtojen minimitasot. Ne toimivat keskeisenä ohjenuorana, kun arvioidaan palkanmääritystä ja sen muutoksia.

Työnantajan on noudatettava työehtosopimuksen määräyksiä myös tilanteissa, joissa palkan alentaminen on harkinnassa.

Laissa varsinaista minimipalkkaa ei ole määritelty.

Asiantuntijan apu työsuhdekysymyksissä

Palkanmaksuun ja palkan alentamiseen liittyvät kysymykset voivat aiheuttaa erimielisyyksiä ja haasteita niin työnantajille kuin työntekijöille. Riitatilanteissa tai sopimusmuutosten yhteydessä on suositeltavaa kääntyä kokeneen asiantuntijan puoleen, joka voi auttaa varmistamaan, asia ratkaistaan kaikkien osapuolten oikeudet ja velvollisuudet huomioiden.

Kokenut tiimimme palvelee sekä työntekijöitä että työnantajia monenlaisissa yritys- ja työoikeuden asioissa.

Lomautus tarkoittaa sitä, että työnantaja keskeyttää työntekijän työnteon ja palkanmaksun tilapäisesti, mutta työsuhde säilyy voimassa. Käytännössä työntekijä vapautetaan työnteosta joko kokonaan tai osittain (esimerkiksi työaikaa lyhentämällä) tiettynä aikana. Lomautuksen syynä voi olla taloudelliset tai tuotannollinen irtisanomisperuste tai toisaalta työn tilapäinen väheneminen. Lomautuksesta säädetään työsopimuslaissa.

Lomautuksen perusteet

Lomautus ei ole vain juridinen termi, vaan käytännön ratkaisu yrityksen sopeuttamiseen tilanteessa, jossa työn tarjoaminen tilapäisesti vähenee. Työnantajalla on oikeus lomauttaa työntekijä, jos työ vähenee taloudellisista tai tuotannollisista syistä.

Yhtä tärkeää on kuitenkin työntekijän oikeuksien huomioiminen: työsuhde säilyy voimassa lomautuksen ajan, ja työnantajan on pyrittävä tarjoamaan muuta työtä tai koulutusta ennen lomautusta.

Lomautusmenettely

Ennen lomautusta työnantajan on esitettävä työntekijälle ennakkoselvitys lomautuksen perusteista, laajuudesta, toteuttamistavasta, alkamisajankohdasta ja kestosta. Tämän jälkeen työntekijälle tai hänen edustajalleen on varattava tilaisuus tulla kuulluksi.

Ennakkoselvitystä ei tarvitse antaa, mikäli työnantajan on muun lain, sopimuksen tai muun häntä sitovan määräyksen perusteella esitettävä vastaava selvitys tai neuvoteltava lomauttamisesta työntekijöiden tai heidän edustajansa kanssa.

Lomautuksesta on ilmoitettava henkilökohtaisesti viimeistään 14 päivää ennen sen alkamista. Ilmoituksessa on mainittava lomautuksen peruste, alkamisaika ja kesto tai arvioitu kesto.

Sisältö jatkuu opasnoston jälkeen.

Työntekijän oikeudet lomautuksen aikana

Lomautuksen aikana työntekijällä on oikeus ottaa vastaan muuta työtä. Jos työntekijä on lomautuksen aikana solminut toisen työsopimuksen, hän voi irtisanoa sen viiden päivän irtisanomisajalla palatakseen alkuperäiseen työhönsä.

Työsuhteen päättäminen lomautuksen aikana
Työntekijä voi lomautuksen aikana irtisanoa oman työsopimuksensa ilman irtisanomisaikaa, paitsi jos lomautuksen päättymisaika on tiedossa ja se on seitsemän päivän kuluessa.

Jos työnantaja irtisanoo lomautetun työntekijän työsopimuksen päättymään lomautuksen aikana, työntekijällä on oikeus saada irtisanomisajan palkkansa.

Mikäli työntekijä irtisanoo työsuhteen sen jälkeen, kun lomautus on kestänyt yli 200 päivää, hänellä on oikeus saada korvauksena irtisanomisajan palkkansa kuten työnantajan irtisanoessa hänet. Näin lainsäätäjä on pyrkinyt estämään sen, ettei työnantaja käytä lomautusta tosiasiassa irtisanomisen vaihtoehtona.

Työhön kutsuminen lomautuksen jälkeen

Kun työnantaja haluaa kutsua lomautetun työntekijän takaisin työhön, on tärkeää noudattaa sovittuja käytäntöjä.

Jos lomautus on toistaiseksi voimassa, työnantajan on ilmoitettava työn alkamisesta vähintään seitsemän päivää etukäteen, ellei toisin ole sovittu. Tämä antaa työntekijälle riittävästi aikaa valmistautua työhön paluuseen.

Asiantuntijan apu lomautustilanteisiin

Lomautukset ja niihin liittyvät kysymykset voivat tuntua monimutkaisilta sekä työnantajalle että työntekijälle. Työoikeuden asiantuntija voi auttaa varmistamaan, että kaikki menettelyt, kuten ilmoitukset, kuulemiset ja aikataulut, toteutetaan oikein ja mahdolliset epäselvyydet ratkaistaan jo ennen niiden kärjistymistä.

Asiantunteva työ- ja yritysoikeuden tiimimme tarjoaa apua kaikissa työsuhdeasioihin liittyvissä kysymyksissä. Kysy lisää!

Työsuhteen päättäminen on yksi työnantajan vastuunalaisimmista päätöksistä. Kun irtisanominen tehdään ilman lainmukaisia perusteita, työntekijällä on oikeus hakea korvausta.

Laiton irtisanominen ei ole pelkästään juridinen kysymys, vaan se voi vaikuttaa merkittävästi työntekijän elämään ja työnantajan maineeseen.

Tässä artikkelissa pureudutaan laittomaan irtisanomiseen, vahingonkorvauksen määräytymiseen ja siihen, miten tilanteita voi ennaltaehkäistä.

Mitä tarkoitetaan laittomalla irtisanomisella?

Laiton irtisanominen tapahtuu silloin, kun työsuhde päätetään ilman, että työnantajalla on siihen lain edellyttämää perustetta. Työsopimuslain mukaan työsuhde voidaan päättää vain asiallisella ja painavalla perusteella. Työsuhteen irtisanominen johtuu joko työntekijän henkilöön liittyvistä syistä tai taloudellisista ja tuotannollisista perusteista.

Henkilöön liittyvät syyt voivat olla esimerkiksi vakavia laiminlyöntejä tai työvelvoitteiden rikkomuksia. Näissä tilanteissa työnantajan on pääsääntöisesti annettava työntekijälle mahdollisuus korjata toimintansa ennen työsuhteen päättämistä. Käytännössä työnantajan on annettava työntekijälle varoitus ennen kuin työsuhde voidaan päättää.

Henkilöön liittyvä irtisanomisperuste voi johtua myös työntekijän työkyvyttömyydestä, mikäli työsuhteen jatkaminen olisi työnantajan näkökulmasta kohtuutonta.

Taloudelliset ja tuotannolliset syyt puolestaan tarkoittavat tilanteita, joissa työn määrä on vähentynyt olennaisesti ja pysyvästi, eikä työntekijää voida kouluttaa tai sijoittaa muihin tehtäviin.

Jos työnantaja päättää työsuhteen ilman laissa tarkoitettuja perusteita, irtisanominen katsotaan laittomaksi.

SIsältö jatkuu opasnoston jälkeen.

Korvaus laittomasta irtisanomisesta

Laiton irtisanominen voi aiheuttaa työnantajalle huomattavia taloudellisia seurauksia.

Kun irtisanominen todetaan laittomaksi, työntekijällä on oikeus korvaukseen. Korvauksen suuruus määräytyy tapauskohtaisesti ja vaihtelee mm. työsuhteen keston, työntekijän iän ja uudelleentyöllistymismahdollisuuksien mukaan. Lain mukaan korvauksen vähimmäismäärä on kolmen kuukauden palkka, ja se voi nousta jopa 24 kuukauden palkkaan.

Erityistapauksissa, kuten luottamusmiehen laittomassa irtisanomisessa, korvaus voi olla enintään 30 kuukauden palkka. Toisaalta tietyissä lievemmissä tilanteissa voidaan alittaa kolmenkuukauden palkan määrä.

Korvausta määrättäessä otetaan huomioon myös työnantajan menettely irtisanomistilanteessa. Jos työnantajan toiminta on ollut erityisen moitittavaa, korvaussumma voi olla korkeampi.

Mikäli työnantaja on rikkonut irtisanomistilanteessa yhteistoimintalain, tasa-arvolain tai yhdenvertaisuuslain säännöksiä, työnantaja joutuu mahdollisesti maksamaan työntekijälle myös erillistä hyvitystä.

Korvausten lisäksi työnantaja saattaa joutua maksamaan oikeudenkäyntikuluja ja mahdollisesti kohtaamaan maineeseen liittyviä haittoja.

Erityisesti pienille yrityksille tällaiset seuraamukset voivat olla merkittävä riski. Näiden tilanteiden välttämiseksi työnantajan on tärkeää tuntea työlainsäädäntö ja noudattaa asianmukaisia menettelytapoja.

Väärin hoidetut irtisanomiset eivät ole vain juridisia ongelmia, vaan ne voivat myös heikentää työntekijöiden luottamusta työnantajaan ja vaikuttavat työnantajamielikuvaan.

Näin vältyt laittoman irtisanomisen korvauksilta

Varmista ennen irtisanomispäätöstä, että työsuhteen päättämisen peruste on lainmukainen. Työnantajan on osattava noudattaa lisäksi työsopimuslain ja esim. yhteistoimintalain menettelytapoja.

Dokumentoi prosessi huolellisesti, jotta päättämisperuste voidaan näyttää toteen riitatilanteessa. Työoikeuden asiantuntijoiden konsultointi voi auttaa työnantajaa välttämään virheitä.

Oikein toteutettu irtisanominen suojaa sekä työnantajan että työntekijän oikeuksia.

Asiantuntijan apu työsuhdekysymyksissä

Laiton irtisanominen on vakava tilanne, jolla on kauaskantoisia seurauksia niin työntekijälle kuin työnantajallekin. Se voi johtaa merkittäviin korvausvelvoitteisiin ja vaikuttaa kielteisesti yrityksen maineeseen.

Asianajotoimisto Lindblad tarjoaa asiantuntevaa apua työsuhdeasioissa ja auttaa varmistamaan, että irtisanominen tehdään lainmukaisesti. Näin työnantaja voi välttää tarpeettomat riskit ja toimia vastuullisesti sekä lain että hyvän työyhteisön periaatteiden mukaisesti.

Taloyhtiön hallituksen vastuu on laaja ja monivaiheinen tehtäväkokonaisuus, jota säätelee asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009). Hallituksen tehtävät kattavat taloyhtiön hallinnon, talouden ja kunnossapidon, ja niiden asianmukainen hoitaminen on ratkaisevaa yhtiön toimivuuden ja osakkaiden tyytyväisyyden kannalta.

Taloyhtiön hallitus vastaa talouden hoidosta

Taloyhtiön hallituksen vastuulla on yhtiön talouden hallinta, kuten talousarvion laatiminen ja taloudellisen tilan seuranta. Tavallisesti näitä tehtäviä on siirretty isännöitsijälle, mutta vastuu on viime kädessä hallituksen jäsenillä.

Virheellinen taloudenhoito voi aiheuttaa merkittäviä ongelmia yhtiölle ja johtaa hallituksen jäsenten vahingonkorvausvastuuseen. Talouden suunnittelussa on huomioitava yhtiön pitkän aikavälin kunnossapitotarpeet ja investoinnit.

Lue lisää aiheesta: Asunto-osakeyhtiön konkurssi on aina haastava tilanne ›

Yhtiöjärjestyksen noudattaminen ja päivittäminen

Taloyhtiön yhtiöjärjestys on asiakirja, joka määrittää yhtiön toimintaa koskevat puitteet. Mikäli yhtiöjärjestystä on tarpeen muuttaa, hallitus valmistelee muutokset yhtiökokouksessa käsittelyä varten.

Lue lisää yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ›

Esimerkiksi osakkaiden kunnossapito- ja korjausvastuiden selkiyttäminen voi vaatia yhtiöjärjestyksen muutoksen. Hallituksen on päivitettävä muutettu yhtiöjärjestys kaupparekisteriin.

Taloyhtiön hallituksen päätöksentekovastuu

Taloyhtiön hallituksen on tehtävä päätöksensä lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen kokouksessa tehdyt päätökset on kirjattava pöytäkirjaan, jossa kuvataan myös mahdolliset eriävät mielipiteet. Hallitus on päätösvaltainen, kun yli puolet jäsenistä on paikalla, ellei yhtiöjärjestys edellytä suurempaa määrää.

Yhtiökokous on asunto-osakeyhtiön korkein päättävä elin. Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen esimerkiksi yhtiön koon kannalta epätavallisiin asioihin.

Lue lisää asunto-osakeyhtiön yhtiökokousmenettelystä ›

Taloyhtiön hallituksen vastuu kunnossapidosta ja korjaushankkeista

Hallituksen keskeinen tehtävä on huolehtia taloyhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapidosta – siis osakkaiden omaisuuden arvon ylläpitämisestä ja kehittämisestä.

Hallituksen on varmistettava, että kiinteistö pysyy turvallisena ja arvonsa säilyttävänä, ja tarvittaessa käynnistettävä korjaushankkeita. Korjaushankkeiden aikana hallituksen on tiedotettava osakkaille ja asukkaille hankkeiden sisällöstä, aikatauluista ja vaikutuksista.

Puutteellinen tiedottaminen voi johtaa erimielisyyksiin ja jopa vahingonkorvausvaatimuksiin. Hyvä tiedottaminen auttaa osakkaita ymmärtämään hankkeen tarpeellisuuden ja luo luottamusta hallitukseen.

Lue lisää asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta ›

Taloyhtiön hallituksen vahingonkorvausvastuu

Hallituksen jäsenten tulee tuntea etenkin asunto-osakeyhtiölain sisältö ja osattava ottaa sen määräykset huomioon omassa toiminnassaan. Hallituksen jäsenet ovat vastuussa siitä, että he hoitavat tehtävänsä huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti.

Hallituksen jäsen voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, jos hänen tahallinen tai huolimaton toimintansa aiheuttaa vahinkoa yhtiölle tai osakkaille.

Vahingonkorvausvastuun riski korostuu esimerkiksi tilanteissa, joissa hallitus laiminlyö asianmukaisen kunnossapidon tai tekee virheellisiä taloudellisia päätöksiä. Hallituksen jäsenten vastuuvakuutus voi tarjota taloudellista turvaa tällaisissa tilanteissa.

Taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan vastuu

Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja vastaa hallituksen toiminnan johtamisesta ja kokousten sujuvuudesta. Hänellä on erityinen vastuu siitä, että kokouksia kutsutaan koolle tarvittaessa ja että päätöksenteko tapahtuu lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Puheenjohtaja ei kuitenkaan ole vastuussa yksin kaikista hallituksen päätöksistä, vaan vastuu jakautuu koko hallituksen kesken.

Apua taloyhtiön lakiasioihin

Isännöitsijä auttaa monissa asioissa taloyhtiöiden hallituksia. Aina isännöitsijään turvautuminen ei kuitenkaan ole mahdollista tai tarvitaan laajempaa oikeudellista osaamista. Tällöin taloyhtiö voi kääntyä asianajajan puoleen.

Kokenut kiinteistöoikeuden tiimimme palvelee monenlaisissa taloyhtiöiden lakiasioissa niin taloyhtiöiden osakkaita kuin hallituksia.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistö- tai asuntokaupassa tarkoittaa ostajan vastuuta tarkistaa ostettava kohde huolellisesti ennen kaupantekoa. Tämä velvollisuus liittyy siihen, millä tavoin ostaja voi myöhemmin vedota mahdollisiin virheisiin kaupan kohteessa.

Mitä Suomen laki sanoo ennakkotarkastusvelvollisuudesta?

Suomen kauppalainsäädäntö määrittää ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden erityisesti maakaaren (540/1995) sekä asuntokauppalain (843/1994) perusteella.

• Maakaaren 2 luvun 22 §: Ostajan on ennen kiinteistökaupan tekemistä tarkastettava kiinteistön kunto ja ominaisuudet. Ostaja ei voi vedota virheeseen, joka olisi ollut hänen havaittavissaan ennen kaupan tekemistä.
• Asuntokauppalain 6 luvun 12 §: Ostajalla on velvollisuus tarkistaa asunto ja siihen liittyvät asiakirjat ennen kaupantekoa. Ostaja ei voi vedota virheeseen, joka olisi ollut havaittavissa huolellisessa tarkastuksessa.

Ostajalla on selkeä vastuu toimia aktiivisesti ja varmistaa, että hän on tietoinen kaupan kohteen kunnosta sekä ominaisuuksista.

Sisältö jatkuu opasnoston jälkeen.

Mitä ennakkotarkastusvelvollisuus tarkoittaa käytännössä?

Ennakkotarkastusvelvollisuus kattaa useita eri osa-alueita, joihin ostajan on syytä kiinnittää huomiota ennen kauppaa. Alla muistilista asioista, jotka kannattaa huomioida:

• Kohteen katselmus: Tutustu huolellisesti kiinteistöön tai asuntoon. Tarkista rakennusten yleinen kunto sisältä ja ulkoa sekä kiinteistön rajat. Kiinnitä huomiota kaikkiin ilmeisiin puutteisiin tai merkkeihin, jotka saattavat viitata ongelmiin (esimerkiksi kosteusjäljet, halkeamat rakenteissa tai epätavalliset hajut). Pidä mielessä rakennusaika ja selvitä, mitä mahdollisia riskirakenteita kohteessa on.
• Asiakirjat: Käy läpi kaikki kauppaan liittyvät asiakirjat, kuten myyntiesite, kuntotarkastusraportti, isännöitsijäntodistus, energiatodistus, rakennuslupa-asiakirjat ja rakennuspiirustukset.
• Asiantuntija-apu: Jos sinulla on syytä epäillä ongelmia, harkitse rakennusalan asiantuntijan palkkaamista.
• Ympäristö ja sijainti: Tarkista kiinteistön sijaintiin liittyvät seikat, kuten kaavoitustilanne ja mahdolliset tulevat rakennushankkeet.
• Myyjän tiedot: Varmista, että myyjä antaa kaikki tarvittavat tiedot kohteesta. Mikäli jokin asia jää epäselväksi, kysy tästä myyjältä ennen kauppaa.

Seuraamukset ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä

Jos ostaja laiminlyö ennakkotarkastusvelvollisuutensa ja kaupanteon jälkeen havaitaan virhe, jonka ostaja on voinut havaita ennen kauppaa, hän ei yleensä voi vedota kyseiseen virheeseen. Tämä suojaa myyjää kohtuuttomilta virheväitteiltä ja edellyttää ostajalta aktiivisuutta.

Käytännön esimerkki ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä

Rakennuksessa ei ole huolehdittu sadevesien johtamisesta, vaan sadevedet imeytyvät rakennuksen vierustalle. Tämä on ollut nähtävissä ennen kauppaa. Ostaja ei voi tehokkaasti vedota virheeseen.

Ennakkotarkastusvelvollisuuden ja myyjän tiedonantovelvollisuuden suhde

Vaikka ostajalla on velvollisuus tarkistaa kaupan kohde, myyjällä on myös oma tiedonantovelvollisuutensa. Myyjän on kerrottava ostajalle kaikki tiedossaan olevat olennaiset seikat, jotka voivat vaikuttaa kohteen arvoon tai käyttökelpoisuuteen. Väärien tietojen antaminen ja tietojen kertomatta jättäminen on tiedonantovelvollisuuden rikkomista. Ostajan ei lähtökohtaisesti tarvitse tarkistaa myyjän antamien tietojen todenperäisyyttä.

Asuntokauppalaissa on erityinen säännös vastuunjaosta, kun molemmat osapuolet ovat olleet huolimattomia. Tällöin ostajan saamaa hinnanalennusta kohtuullistetaan.

Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus

Erityisestä ennakkotarkastusvelvollisuudesta puhutaan, kun ostajalle ilmenee ennen kauppaa erityinen syy ryhtyä tarkempiin kaupan kohdetta koskeviin tutkimuksiin. Erityinen syy voi olla esim. jonkinlainen kosteusjälki tai lahovaurio. Tällainen voi velvoittaa ostajan ryhtymään rakennusteknisiin tutkimuksiin asiaan liittyen. Mikäli ostaja ei ryhdy tarkempiin tutkimuksiin, hän voi menettää oikeuden vedota virheeseen, mikäli kaupan teon jälkeen kyseisestä kohdasta paljastuukin laaja kosteusvaurio.

Oikeuskäytännössä erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen on kuitenkin suhtauduttu pidättyväisesti.

Huomioi velvollisuutesi kiinteistökaupassa

Ennakkotarkastusvelvollisuus on merkittävä osa kiinteistö- ja asuntokauppaa. Ostajan kannattaa olla tarkkana ja tarvittaessa käyttää asiantuntijoita, jotta mahdolliset ongelmat voidaan havaita jo ennen kaupantekoa.

Kirjoittaja: Laura Tukiainen, ON

Elinkeinotoiminnassa on noudatettava hyvän liiketavan mukaista käytäntöä. Elinkeinonharjoittajia pyritään suojaamaan toisen elinkeinonharjoittajan sopimattomia menettelytapoja vastaan niin, ettei toinen elinkeinonharjoittaja saa epäasiallisesti huonontaa toisen asemaa ja vaikuttaa kyseenalaisin tavoin kuluttajiin, kilpailijoihin ja jakeluportaisiin.

Sopimattomasta menettelystä elinkeinolaissa annetussa laissa säädetään hyvän liiketavan vastaisesta tai muutoin toisen elinkeinonharjoittajan kannalta sopimattomasta menettelystä, markkinoinnin tunnistettavuudesta, totuudenvastaisten tai harhaanjohtavien ilmaisujen kiellosta, vertailevasta markkinoinnista sekä elinkeinonharjoittajan oikeudesta pitää liikkeensä suljettuna yhtenä päivänä viikossa. Laissa säädetään myös hyvän liiketavan vastaisesta menettelystä aiheutuvista korvauksista ja seuraamuksista.

Totuudenvastainen tai harhaanjohtava ilmaisu

Elinkeinotoiminnassa ei saa käyttää hyvän liiketavan vastaista tai muutoin toisen elinkeinonharjoittajan kannalta sopimatonta menettelyä. Sopimatonta on esimerkiksi käyttää omasta tai jonkun toisen elinkeinotoiminnasta totuudenvastaista tai harhaanjohtavaa ilmaisua, joka on omiaan vaikuttamaan hyödykkeen kysyntään tai tarjontaan taikka vahingoittamaan toisen elinkeinotoimintaa. Kiellettyä on myös käyttää asiaan kuulumattomia seikkoja sisältävää tai esitystavaltaan tai muodoltaan sopimatonta ilmaisua, joka on omiaan vahingoittamaan toisen elinkeinotoimintaa. ”Ilmaisu” tarkoittaa ensisijaisesti markkinoinnin yhteydessä käytettävää ilmaisua, mutta voi olla myös muunlaista elinkeinonharjoittajan toiminnasta tiedottamista kirjallisesti, suullisesti tai kuvallisena. Ilmaisuja ovat myös iskulauseet, tuotenimet ja tavaramerkit sekä myyntiargumentit. Totuudenvastainen tai harhaanjohtava ilmaisu voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että elinkeinonharjoittaja ilmaisee väitteensä tosiasiana tai tutkimustuloksena, vaikka se ei kykene tosiasiassa osoittamaan väitteen paikkansapitävyyttä. Erityisesti superlatiivien käyttö voi muodostua ongelmalliseksi: mikäli hyödykettä väitetään parhaaksi tai edullisimmaksi, on väite pystyttävä näyttämään toteen.

Markkinoinnin rajoitukset

Markkinoinnista on käytävä selkeästi ilmi sen kaupallinen tarkoitus sekä se, kenen lukuun markkinointi toteutetaan. Jos markkinoinnissa tarjotaan alennuksia, kylkiäisiä tai muita erityisiä etuja tai jos markkinointiin liittyy arvontoja, yleisökilpailuja tai pelejä, niitä koskevien ehtojen on oltava selkeitä ja ymmärrettäviä sekä helposti saatavilla.

Vertaileva markkinointi

Vertaileva markkinointi, josta kilpailija voidaan tunnistaa suoraan tai epäsuorasti, on sallittua tiettyjen edellytysten täyttyessä. Markkinointi ei saa olla totuudenvastaista tai harhaanjohtavaa, sen täytyy koskea samaan tarkoitukseen käytettäviä hyödykkeitä, siinä on vertailtava puolueettomasti hyödykkeiden hintoja tai olennaista, merkityksellistä, toteen näytettävissä olevaa ja edustavaa ominaisuutta eikä siinä saada väheksyä tai halventaa kilpailijaa. Ollakseen vertailevaa markkinoinnissa ei välttämättä tarvitse mainita nimeltä tiettyä kilpailijaa vaan riittää, että mainostettua hyödykettä verrataan muihin markkinoilla oleviin vastaavanlaisiin hyödykkeisiin. Vertailu on puolueellista esimerkiksi silloin, kun vertailussa korostetaan vain omille tuotteille edullisia piirteitä tai viitattaessa testeihin tai tutkimuksiin esitetään johtopäätöksiä, jotka eivät vastaa testin tuloksia.

Vertaileva markkinointi ei myöskään saa aiheuttaa sekaannuksen vaaraa eikä siinä saada käyttää sopimattomasti hyväksi kilpailijan mainetta, suojattua tavaramerkkiä tai hyödykkeen alkuperänimitystä. Jäljittely ei sinänsä ole kiellettyä, kunhan hyödykkeet pystytään erottamaan toisistaan. Maineen norkkiminen eli toisen elinkeinonharjoittajan maineen ja tunnettuuden eli goodwill-arvon käyttäminen oikeudettomasti hyväksi on oikeuskäytännössä katsottu sopimattomaksi menettelyksi.

Sopimattoman menettelyn seuraamukset

Elinkeinonharjoittajaa voidaan kieltää jatkamasta tai uudistamasta hyvän liiketavan vastaista menettelyä. Kielto voidaan määrätä myös väliaikaisena ja sitä on tehostettava uhkasakolla, jollei se erityisestä syystä ole tarpeetonta. Elinkeinonharjoittaja voi myös olla velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon. Totuudenvastaisen ja harhaanjohtavan ilmaisun käyttäminen toiselle elinkeinonharjoittajalle vahinkoa aiheuttaen voi myös olla kilpailumenettelyrikkomus tai -rikos.

Due Diligence on avain onnistuneeseen yrityskauppaan

Yrityskaupassa kaupan kohteen tarkastus eli Due Diligence on yksi keskeisimpiä asioita ostajan näkökulmasta. Toisaalta hyvin tehty DD rajaa myös myyjän vastuuta kaupassa. Tämän vuoksi on molempien osapuolten etu, että due diligence tehdään huolellisesti.

Due Diligence -prosessi voidaan määritellä eri tavoin. Oikeudellisesti kyse on ostajan huolellisuusvelvoitteen täyttämisestä tarkastustoimin, joita on kohtuullista olettaa huolelliselta henkilöltä. Sopimusoikeudellisesti Due Diligence on myyjän vastuun rajaamista kaupan solmimisen jälkeen: sopimusosapuolilta odotetaan asianmukaisen huolellista paneutumista sopimuksen kohteena olevaan liiketoimeen ja siinä määritellyn sopimuksen kohteen tutkimista siinä laajuudessa, että kaupan purkaminen on mahdollista vain sopimuksessa määritellyin ehdoin. Tiedonantovelvollisuuden kannalta kysymys on velvollisuudesta antaa kaikki olennaisesti ulkopuolisen henkilön päätöksentekoon vaikuttavat tiedot tämän käyttöön.

Due Diligencen käyttöalueita ovat yrityskaupat ja -järjestelyt, pääomasijoitukset (venture capital, private placement) sekä listautumiset (IPO).

Mihin Due Diligenceä tarvitaan? 

Due Diligence on erityisen tärkeää tehdä siksi, että kaupan kohde on vaikeasti arvioitavissa, sen arvo on usein subjektiivinen ja siihen liittyy aina riskejä. Kaupan voi myös harvoin purkaa. Kohteen tarkastus kannattaa, koska tällöin päätöksentekijä pystyy tarkistamaan alustavia arvioitaan yrityskaupan eduista, varmentamaan kannattavuus-, kauppahinta- ja muiden arvioiden perusteena olevia parametreja sekä arvioimaan, mitä muita vaikutuksia mahdollisesta yrityskaupasta seuraa omalle liiketoiminnalle saadun lisätiedon valossa.  

Due Diligence olisi tärkeää sitoa arvonmääritysprosessiin, sillä se tuottaa arvonmääritykselle lisätietoa.  

Due Diligence -tarkastuksesta sopiminen 

Due Diligencen karkea sisältö sovitaan tyypillisesti yrityskauppaprosessin alkupuolella ostajan ja myyjän neuvotteluissa. Due Diligencelle määritellään sisällölliset ja ajalliset rajaukset sekä usein muita reunaehtoja, kuten käytettävän tiedon tarkkuus, laajuus ja ajallinen ulottuvuus, lisätietojen, haastatteluiden sekä yritysvierailujen mahdollistaminen sekä niissä käytettävissä olevien henkilöiden piiri ja toimipisteiden määrä sekä yrityssalaisuuksien paljastamiseen liittyvät menettelyt. 

Aloituspalaverissa olisi hyvä käydä läpi ainakin kaupan neuvotteluvaihe ja keskeiset motiivit sekä muut keskeiset taustatiedot ja seikat, joihin halutaan erityisesti kiinnitettävän huomiota tai joiden arvioidaan sisältävän ostajalle erityisiä riskejä tai epävarmuuksia. Palaverissa olisi myös tarpeen sopia keskeisistä työnjaollisista seikoista, tietopyyntölistan valmistelusta, koordinoinnista ja tarvittavien haastatteluiden listauksesta sekä projektin aikataulutuksesta.  

Due Diligencen osa-alueet 

Due Diligence -prosessiin kuuluu useita osa-alueita riippuen siitä, mihin tarkastuksissa keskitytään.  

Juridinen Due Diligence (Legal Due Diligence, LDD)  

Juridisessa Due Diligencessä tarkoituksena on selvittää kohteeseen liittyvät oikeudet, vastuut ja velvoitteet, omistuksen siirtymiseen mahdollisesti liittyvät rajoitteet sekä kauppahintaan, neuvotteluasemaan ja kaupan kohteen määrittelyyn liittyvät tiedot.  

Taloudellinen Due Diligence (Financial Due Diligence, FDD) 

Taloudellisessa Due Diligencessä keskitytään kaupan tekemisen kannalta kriittisten asioiden selvittämiseen ja arvonmääritykseen liittyviin seikkoihin. Tarkastuksessa selvitetään kohteen ja kaupan rahoitustarpeita, kauppakirjalla huomioitavia asioita sekä haltuunottoon ja integraatioon liittyviä seikkoja. Käytettävä kauppahintamekanismi vaikuttaa siihen, mihin taloudellisessa Due Diligencessä kannattaa keskittyä: esimerkiksi lukitun rakenteen eli locked box -menetelmä vaatii Due Diligence -prosessilta enemmän, koska kauppahinta lyödään lukkoon jo ennen kaupan toteutumista, jolloin hintaa ei tarkasteta enää täytäntöönpanon yhteydessä. 

Vero Due Diligence 

Vero Due Diligencen avulla saadaan tietoa kaupan kohteen veroasemasta ja veronmaksutilanteesta, mahdollisista veroriskeistä sekä verosuunnittelumahdollisuuksista. 

Kaupallinen Due Diligence (Commercial Due Diligence, CDD) 

Kaupallisessa Due Diligencessä selvitetään kohdeyhtiön toimintaympäristö ja yhtiön markkina-asema kaupallisesta näkökulmasta. Tarkoitus on analysoida yhtiön liiketoimintasuunnitelma mahdollisimman monipuolisesti useasta eri perspektiivistä.  

Operatiivinen Due Diligence (ODD) 

Operatiivisessa Due Diligencessä analysoidaan kohdeyrityksen operatiivisen toimintamallin heikkouksia, vahvuuksia, riippuvaisuuksia ja niihin liittyviä riskejä sekä mahdollisuuksia tehokkuuden parantamiseen. 

Tietojärjestelmä Due Diligence (ITDD) 

Tietojärjestelmä Due Diligencessä painopiste on tyypillisesti enemmän informaation tuottamisessa yrityskaupan jälkeistä integraatiota sekä haltuunottoa varten kuin sen arvioimista, kannattaako yrityskauppaa ylipäänsä toteuttaa. Esimerkiksi Vastaamo-tapauksen yhteydessä tämän osa-alueen merkitys on varmasti kirkastunut. 

Henkilöstö Due Diligence (HRDD) 

Henkilöstö Due Diligence on erityisen tärkeä silloin, kun yrityskaupassa ollaan hankkimassa osaamista, yrityksen menestyminen on riippuvaista tietyistä avainhenkilöistä tai kaupan jälkeen ollaan hakemassa synergiaetuja henkilöstövähennysten avulla. Painopiste on usein haltuunottoon ja integraatioon liittyvissä asioissa. 

Ympäristö Due Diligence 

Ympäristö Due Diligencessä kartoitetaan tyypillisesti kaupan myötä siirtyviä vanhoja ympäristövastuita sekä ympäristölupien edellyttämiä jatkuvia tai tulevia investointeja ja muita kustannuksia. 

Myyjän Due Diligence (Vendor DD) 

Tyypillisesti huutokauppaprosessissa käytetyssä Myyjän Due Diligencessä myyjä voi teettää kohteesta Due Diligence -tutkimuksen, joka koostuu myyjän tarpeellisina pitämistä osa-alueista ja joka annetaan jatkoon edenneiden ostajakandidaattien käyttöön. Näin myyjä pystyy varautumaan etukäteen ostajien kriittisiin kysymyksiin, lyhentämään ja kontrolloimaan paremmin myyntiprosessia sekä korjaamaan Vendor Due Diligencessä havaittuja asioita. Yrityskauppaprosessi kuormittaa myyjäorganisaatiota vähemmän, kun tehdään yksi Due Diligence sen sijaan, että kukin ostajaehdokas tekee omansa. Lisäksi ostajilta saadaan näin parempia ja helpommin vertailtavia tarjouksia, jotka sisältävät vähemmän varaumia ja ehtoja ja joissa hintataso on todennäköisesti korkeampi. 

Tarkastuksen tavoitteet 

Ostaja tavoittelee yleensä Due Diligencellä lisätietoa muun muassa kaupan edellytyksistä sekä riskeistä ja korjausta vaativista osa-alueista. Ostajan tavoitteena voi myös olla liiketoimintaan perehtyminen, hyväksyttävien sopimusehtojen määrittely sekä kauppahinnan alentaminen. Myyjä puolestaan pyrkii useimmiten lisäämään sekä omaa että ostajan tietoisuutta, siirtämään vastuuta ostajalle sekä vähentämään annettavien vakuutusten tarpeellisuutta. Myyjän intressissä on maksimoida kauppahinta sekä välttää se, että ostaja saisi tietoonsa kilpailuasemaansa vahvistavia tietoja kaupan jäädessä toteutumatta. Due Diligencellä vaikutetaankin hyvin moneen kauppaprosessiin liittyvään seikkaan: kohteen määrittelyyn, kaupan ehtoihin ja kauppahintaan, korvausvelvollisuuteen sekä maineen säilymiseen.  

Mihin kannattaa kiinnittää huomiota? 

Due Diligencessä käytettäviin materiaaleihin liittyy tiettyjä kysymyksiä, jotka on hyvä huomioida. Liiketoimintaan ja liiketoimintaprosesseihin liittyvässä materiaalissa kannattaa tarkistaa, puuttuuko aineistosta salassapito- ja/tai kilpailusyistä tarkkaa tai yksilöityä kaupallista tietoa. Oikeudellisessa aineistossa puolestaan voidaan kysyä, mitä dokumentteja puuttuu, ovatko sopimukset voimassa tai korvattu myöhemmin uudella sekä mitkä sopimuskirjoista ovat liiketoiminnalle todella keskeisiä.  

Toisaalta luotettavan ja relevantin tiedon löytäminen voi usein olla haasteellista. Tarvittava tieto voi myös puuttua tai sitä ei välttämättä saada kohtuullisessa ajassa käyttöön; erityisesti tämä koskee yrityssalaisuuksia. Tarkastuksessa käytetty lähdemateriaali onkin hyvä yksilöidä. Kannattaa myös pidättäytyä käyttämästä huhuja tai epävirallisia kannanottoja Due Diligencen pohjana. 

Due Diligence -havaintojen vaikutukset 

Mikäli tarkastuksessa on havaittu seikkoja, jotka vaikuttavat kaupantekoon, saattaa osapuolten välille nousta kysymyksiä keskinäisestä vastuunjaosta. Voiko ostaja esimerkiksi vedota myyjän vakuutuksien rikkomuksiin, mikäli on ollut tietoinen havainnosta? Keskeistä tässä tapauksessa on selvittää osapuolten tarkoitus: ottiko myyjä havainnon nimenomaisesti vastattavakseen ja hyväksyikö ostaja toisaalta sen, että vakuutusta oli rikottu. Havaintojen vaikutuksista kannattaakin sopia nimenomaisesti, jotta kyseisiltä riidoilta vältyttäisiin.  

Due Diligence –prosessin asiakirjojen ja kauppakirjaan liitettyjen liitteiden avulla ei todellisessa kiistatilanteessa välttämättä pystytä aukotta osoittamaan ostajan tai myyjän huolellisuusvelvoitteen täyttämistä tai sen rikkomista. Sopimuksissa onkin syytä välttää Due Diligence –ehtoja, joissa lähdetään siitä, että Due Diligence –suoritus johtaa täydelliseen tietoon ostajan puolelta ja täyden tiedonantovelvollisuuden täyttymiseen myyjän osalta.  

Deal Breakerit 

Joissakin tapauksissa Due Diligencen avulla saatetaan saada tietoon seikkoja, jotka estävät kaupan syntymisen kokonaan (deal breakerit). Tällaisia voivat olla muun muassa huomattavat oikeudelliset riidat, suuret ja hyvin todennäköiset veroriskit tai ympäristöriskit sekä olennaiset ja jatkuvat kannattavuusongelmat. 

Due Diligence -havainnot yrityskauppaneuvotteluissa 

Yrityskauppaneuvotteluissa tärkeää on rehellisyys, kommunikointi ja luottamuksen rakentaminen. Due Diligence -havainnot kannattaa neuvotteluissa suhteuttaa kokonaisuuteen ja hakea niille vahvistus vastapuolelta. Riskejä olisi hyvä arvioida objektiivisesti ja luotettavasti, sillä epärealistinen arvio riskeistä tai liian aggressiivinen neuvottelustrategia voivat kaataa lupaavan yrityskauppahankkeen näkemyseroihin riskeistä ja niiden vaikutuksesta ostettavan kohteen arvoon.

Tietoa ostetun yrityksen haltuunotosta

Yritystä ostettaessa haltuunotolla tarkoitetaan ostokohteen kontrollin varmistamista tavalla, joka takaa liiketoiminnan jatkuvuuden ja omistaja-arvon säilymisen. Haltuunotolla integroidaan ostokohde osaksi olemassa olevaa liiketoimintakokonaisuutta. Prosessissa otetaan haltuun kohdeyrityksen toiminnot kuten myynti, treasury-toiminto, henkilöstöhallinto, hankinnat ja tuotanto.

Haltuunottoon liittyviä toimenpiteitä

Inventointi ja tarkistus

Haltuunotossa tulisi tehdä varaston inventointi ja tarkistaa ainakin myyntisaamiset ja kassan tila mahdollisimman kiireellisesti.

Due Diligence

Haltuunoton kannalta oleelliset seikat ja kysymykset tulisi ottaa due diligence– ja yrityskauppaprosessin keskeisiksi kohdiksi. Due diligence -prosessissa huomioitavia asioita ovat ainakin päällekkäiset toiminnot, it-järjestelmien yhteensopivuudet ja eroavaisuudet sekä eroavaisuudet kirjanpito- ja raportointijärjestelmissä. Haltuunoton kannalta tähdellisiä ovat myös listaukset pienemmistä päivittäiseen kohdeyhtiön toimintaan liittyvistä ongelmakohdista. Kannattaa muistaa, että due diligence –raportteja ei tule pyytää vain ongelmakohtia listaavassa muodossa, ettei menetetä haltuunoton kannalta olennaista tietoa.

Henkilöstön nimittäminen

Haltuunotosta vastaava henkilö on nimettävä jo yrityskauppaa harkittaessa tai viimeistään päätettäessä neuvotteluihin ryhtymisestä. Kyseinen henkilö tietää päätöksenteon taustat ja pystyy omalta osaltaan valmistautumaan haltuunottoon sekä vaikuttamaan due diligence prosessin aikana selvitettäviin kysymyksiin, joilla on merkitystä haltuunotolle.

Liiketoiminnan vakauttaminen

Haltuunottoon liittyvien muutosten ja epävarmuuden keskellä liiketoimintaa voidaan vakauttaa esimerkiksi yritysostosta tiedottamalla, avainhenkilöasioista päättämällä, due diligencessä löytyneisiin ongelmakohtiin puuttumalla ja hallituksen ja/tai toimitusjohtajan vaihdolla.

Haltuunoton onnistumisen edistäjät

Tärkeimpiä askeleita onnistuneeseen haltuunottoon ovat selkeä strategia, johdonmukainen ja onnistunut viestintä, tehokas implementointi, luotettava muutosjohtaminen, arvojen ja kulttuurien kunnioittaminen, yhteiset johtamisjärjestelmät sekä huolellisesti laaditut sopimukset.

Strategia

On tärkeää hioa selkeä strategia, jossa ei ole liikaa päällekkäisyyttä tai sisäänrakennettuja konflikteja. Strategian tulisi vastata, miksi yritysosto on suoritettu ja miten ostettu yritys aiotaan ottaa osaksi olemassa olevaa liiketoimintaa. Ostokohteen tulisi istua ostajan strategiaan ja haltuunoton tarjota mahdollisuuksia liiketoiminnan kasvuun ja kehittämiseen.

Viestintä

Viestinnän tulisi olla johdonmukaista, jolloin viestit eivät ole ajallisesti eivätkä organisaatioittain keskenään ristiriitaisia. Johdon sitoutuminen ja innostuneisuus hankkeeseen tulisi viestiä onnistuneesti. Katteettomia lupauksia ei pidä antaa.

Implementointi

Haltuunotossa tehokas implementointi on avainasemassa. Implementoinnin on oltava nopeaa: johdon nimitykset tehdään ripeästi ja pohjalla ovat etukäteen tehdyt suunnitelmat. Implementoinnissa kannattaa käyttää ulkopuolista apua.

Johto ja johtaminen

Muutos vaatii hyvää johtamista. Läpiviennin tueksi on löydettävä muutosjohtajat ja nimityspäätökset on tehtävä nopeasti. Luottamuksen synnyttäminen johtajiin jo neuvotteluiden aikana on erittäin tärkeää.

Arvot ja kulttuuri

Kulttuurit on hyvä tiedostaa, mutta eroja ei kuitenkaan tarvitse korostaa. Tärkeintä on halu ymmärtää eri kulttuureja ja kunnioittaa muita. Ihmisiä ei pidä vaatia välittömästi sitoutumaan uuteen ilman keskustelua vaan on annettava aikaa hyväksyä uusi kokonaisuus. Haltuunotto on helppo sabotoida, tarvitaan vain pientä passiivisuutta avainhenkilöiden osalta.

Johtamisjärjestelmät

Yhteisillä, samankaltaisilla johtamisjärjestelmillä luodaan edellytykset tiedon liikkumiselle ja käytölle sekä varmistetaan organisaatioiden toimintarutiini, stabiilius ja kypsyys toimia erilaisissa tilanteissa.

Järjestelmien yhtenäisyyteen kannattaa muutoinkin pyrkiä, esimerkiksi yhteisellä taloudellisella raportointijärjestelmällä pystytään ohjaamaan tulosta, kun tunnusluvut vastaavat toisiaan ja tuloslaskelmat tehdään samoilla periaatteilla.

Sopimukset

Sopimusten ja todellisen tilanteen tulisi vastata toisiaan. Huolellisesti laadittu esisopimus antaa riittävästi tietoa haltuunottoa varten. Kannattaa varmistaa, että rahoitus ja tuloskunto on tarkistettu ja yrityskauppasopimus on kunnossa.

Syitä haltuunoton epäonnistumiseen

Haltuunottoprosessia on johdettava täysipäiväisesti. Ostaja ei tunne kohdeyritystä, joten ostajan intressissä on hankkia haltuunottoa varten riittävät tiedot kaupankohteen tarkastuksen ja neuvotteluiden aikana. Haltuunottoon tarvitaan kokemusta ja mikäli kokemusta ei ole, sitä pitää hankkia.

Puutteellinen valmistautuminen

On hyvä muistaa, että yrityskaupat sisältävät aina riskejä ja haltuunotto voi epäonnistua monenlaisista syistä. Voi olla, että ostokohteen potentiaalia ei ole analysoitu riittävästi, yrityskaupan strategia on epäselvä tai yritykseen jätetään vanha johto ja jäädään odottelemaan tilanteen kehittymistä. Ostettu yritys voi olla huonommassa kunnossa kuin on odotettu, koska kaupan kohteen tarkastus on tehty puutteellisesti tai ostopäätös on perustunut enimmäkseen tunteisiin. Markkinatilanne on saatettu analysoida virheellisesti tai toimialaa ei ylipäänsä ole tunnettu kunnolla.

Henkilöstöriski

Toisinaan saattaa käydä niin, että avainhenkilöt siirtyvät kilpailijalle tai perustavat uuden yhtiön. Henkilöstöriski on hyvä tiedostaa, sillä avainhenkilöiden säilyminen on ratkaisevaa haltuunoton onnistumisen kannalta.

Organisaatio

Normaali organisaatio ei välttämättä pysty hoitamaan haltuunottoa. Haltuunotossa tulisi nimetä heti uusi organisaatio ja antaa uudelle johtajalle täydet valtuudet päätöksentekoon. Yhtenäinen, luotettava raportointijärjestelmä kannattaa ottaa käyttöön kohdeyhtiössä välittömästi.

Suunnitelman ja tiedonhankinnan puutteellisuus

Halu nopeaan sopimukseen voi toisinaan ohittaa tarpeen ratkoa tärkeät kysymykset yhteisymmärryksessä ennen kauppaa. Suunnitelman ja tiedonhankinnan puutteellisuus on merkittävä riski haltuunoton onnistumista ajatellen. ”Luurankojen” löytyminen haltuunottovaiheessa voi uhata onnistunutta haltuunottoa: esimerkiksi varastojen todellinen arvo, asiakassopimukset, takuusitoumukset ja työ- ja eläkesopimukset voivat tuoda ikäviä yllätyksiä puutteellisesti valmistautuneelle haltuunottajalle.

Yhteensopivuusongelmat

On hyvä tiedostaa yhtiöiden yhteensopivuuteen liittyvät vaaranpaikat. Ristiriitoja voi syntyä, mikäli ostajayritys on kohdetta paljon suurempi tai pienempi. Monialayrityksissä voi olla haasteellista luoda yhteinen kuva kilpailukentästä ja tulevaisuuden vaihtoehdoista. Yrityksillä voi myös olla hankaluuksia sopeutua, mikäli haltuunottoon liittyy strategisia, kulttuurisia tai organisatorisia eroavaisuuksia.

Onnistumiseen vaadittavia tekijöitä

Maksutapa ja aikataulu

Yrityskaupan maksutapa ja aikataulu vaikuttavat siihen, miten yrityksessä jatkava myyjä haluaa vaikuttaa tulevaan menestykseen ja saada osan kauppahinnasta nousemaan.

Henkilöstön suhtautuminen, viestintä ja implementointi

Henkilöstön suhtautuminen haltuunottoon on ratkaisevaa taloudelliselle onnistumiselle. Hyvin hoidettu viestintä ei yksinään takaa haltuunoton onnistumista, mutta sen avulla voidaan vähentää ihmisten kokemaa epävarmuutta ja stressiä sekä edesauttaa haltuunottoprosessia. Myös asiakkaat, toimittajat ja alihankkijat täytyy vakuuttaa kaupan eduista. Kaikkein eniten haltuunoton onnistumiseen vaikuttaa implementointi.

Haltuunottajalta vaadittavia ominaisuuksia

Haltuunottajalta vaaditaan tuntemusta toimialasta ja kohdemaasta, yrityskauppa- ja kriisijohtamisosaamista, monikulttuurisuuden ymmärtämistä sekä kykyä sitouttaa johtoa ja varmistaa johdon keskinäinen luottamus. Haltuunottaja ei voi jäädä passiiviseksi vaan tärkeimpiin asiakkaisiin sekä päämiehiin ja alihankkijoihin on nopeasti tutustuttava.

Epävarmuustila haasteena – miten muutoksiin kannattaa varautua?

Kauppa aiheuttaa aina epävarmuustilan, joka on seurausta muutoksista ja uusista päätöksentekijöistä. Muutoksiin on kuitenkin mahdollista varautua pitämällä säännöllisiä, sisäisiä kokouksia, osoittamalla toiminnan jatkuminen selkeällä budjetilla ja numerotavoitteilla ja kertomalla, miksi yritys on ostettu sekä tekemällä nopeita päätöksiä, joita tarkennetaan tarvittaessa. Kaupasta seuraa riskien lisäksi myös mahdollisuuksia, kunhan prosessi toteutetaan huolellisesti ja pidetään mielessä haltuunoton tavoite.

Yhteenvetona voidaan todeta, että haltuunotossa aivan ensimmäisillä päätöksillä ja nopeilla onnistumisilla on paljon merkitystä. Johtajat ovat avainasemassa siinä, miten sujuvasti haltuunotto lopulta onnistuu. Muutoksista on myös hyvä tiedottaa ja tavoitteista viestiä avoimesti ja aktiivisesti.

Asunto-osakeyhtiöiden yhtiökokouksissa käsitellään monenlaisia asioita. Osa asioista on sellaisia, joista osakkaat ovat erimielisiä. Monet asiat voivat herättää lisäksi vahvoja tunteita.

Kyse voi olla esim. remontista päättämisestä tai jonkin huoneiston hallintaanotosta. Kyse voi olla myös siitä, että yksittäisen osakkaan väitetään aiheuttaneen yhtiölle vahinkoa ja yhtiökokous päättää vahingonkorvauskanteen nostamisesta.

On myös mahdollista, että henkilösuhteet ovat niin pahasti solmussa, että varsinaisen yhtiökokouksen lakisääteiset asiatkin saavat aikaan riidan.

Tee yhtiökokoukseen valmistautuminen huolella

Kaiken ytimessä on huolellinen valmistautuminen yhtiökokoukseen. Yhtiön hallituksen tulee miettiä, miten kokousmenettely saadaan sujumaan alusta loppuun sujuvasti. Etukäteen tulisi pohtia, miten yhtiökokous järjestäytyy (mm. puheenjohtajan valinta) ja millä tavoin kokousta johdetaan. On tärkeää myös miettiä eri skenaarioita esim. sen osalta, että tietyn asian käsittelyssä esitetään vaihtoehtoisia ratkaisuja ja joudutaan äänestämään. Millä tavoin äänestysmenettely olisi tarkoituksenmukaista hoitaa?

Hallitus voi kääntyä asianajajan puoleen, kun se tarvitsee apua yhtiökokoukseen valmistautumiseen. Asianajaja voi avustaa myös itse kokouksessa esim. toimimalla puheenjohtajana.

On myös mahdollista, että osakas ottaa asianajajan avustajakseen yhtiökokoukseen. Tässäkin vaihtoehdossa valmistautuminen on tärkeää. Asianajajan kanssa voi etukäteen miettiä esim. puheenvuoroa tiettyyn tärkeään asiaan liittyen, jotta yhtiökokoukselle saadaan välitettyä tärkeä informaatio kyseisestä asiasta päättämistä varten.

Rauhoita tilanne osakkaiden ja muiden tahojen välillä

Ei ole lainkaan poikkeuksellista, että yhtiökokouksessa tunteet kuumenevat ja äänet kohoavat. Kyse on kuitenkin yhtiökokouksesta ja asioista pitäisi pystyä keskustelemaan sivistyneesti.

Kokouksen puheenjohtajan on hyvä pysyä rauhallisena ja kiinnittää muiden huomiota siihen, että kokouksen täytyy edetä hyvässä järjestyksessä. Puheenjohtaja jakaa puheenvuorot, ja osakkaiden on noudattava näitä: muiden puheen päälle ei voi puhua. Puheenjohtajalla täytyy olla langat käsissään ja hänen on järjestelmällisesti edettävä kokouksessa esim. siten, että ensin asia esitellään, sitten avataan keskustelu, kaikki halukkaat voivat käyttää puheenvuoron, kysymyksiin vastataan, keskustelu päätetään ja siirrytään äänestykseen, mikäli kyseessä on päätösasia. Todellisuudessa keskustelu on usein polveilevaa, mutta puheenjohtajan asiana on valvoa sitä, että kokouksesta ei tule sekasortoinen. Asiat on saatava käsitellyksi siten, että kaikille on selvää, mitä päätetään ja mitä tullaan kirjaamaan pöytäkirjaan.

Huolehdi lainmukaisuudesta

On tärkeää, että yhtiökokousmenettely on lainmukainen. Tämä tarkoittaa esim. sitä, että äänestyksissä huomioidaan äänimäärävaatimukset eli se, milloin tarvitaan määräenemmistö ja milloin kaikkien suostumus tietylle päätökselle. Mahdollinen äänileikkuri täytyy myös huomioida.

Erittäin tärkeä kysymys on mahdollinen esteellisyys käsiteltävissä asioissa. Esteellinen osakas ei saa äänestää.

Tärkeää on myös noudattaa yhtiökokouskutsua. Sellaista asiaa ei lähtökohtaisesti voi käsitellä, mitä ei ole mainittu kutsussa.

Tavoitteena on, että yhtiökokouspäätökset eivät ole pätemättömiä tai mitättömiä.

Puheenjohtajan on huolehdittava myös pöytäkirjan laatimisesta siten, että se vastaa kokouksen kulkua. Pöytäkirja on myös laadittava säädetyssä määräajassa.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on säännöksiä liikehuoneiston käyttämisestä ja kunnossapidosta. Osittain nämä säännökset ovat pakottavia eli sopimuksella ei voi pätevästi sopia toisin kuin lain säännöksessä. Vuokrasuhteen osapuolten on tunnettava laki, jotta sopimussuhteessa osataan toimia oikein.

Huoneiston kunnon puutteellisuus

Lain mukaan liikehuoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia. Huoneiston kunnosta voidaan sopia lisäksi yksityiskohtaisesti vuokrasopimuksessa.

Mikäli vuokrakohde ei ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa ja vuokranantaja on vastuussa tästä, vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen, mikäli puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä huolehdi puutteellisuuden poistamisesta. Voi myös olla, että puutetta ei ole mahdollista korjata, jolloin purkuoikeus on myös olemassa. Vuokrasopimuksen purun sijaan vuokralaisella voi olla toisaalta oikeus korjata vuokranantajan vastuulla oleva puutteellisuus ja saada korvaus kuluista vuokranantajalta.

”Siinä kunnossa kuin se on”

Usein vuokrakohde vuokrataan ”siinä kunnossa kuin se on”. Tämä ehto ei poista vuokranantajan vastuuta esim. siitä, että vuokrakohdetta on turvallista ja terveellistä käyttää. Lain mukaan vuokralainen voi vedota puutteeseen, jos vuokralainen sopimuksen tehdessään ei tiennyt huoneistossa olevasta puutteellisuudesta eikä olisi tavallista huolellisuutta käyttäen voinut sitä havaita tai odottaa sitä huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen.

Sisältö jatkuu opasnoston jälkeen.

Vuokralaisen oikeus vuokranalennukseen

Vuokralaisella voi olla oikeus vuokranalennukseen tai jopa vapautukseen vuokranmaksusta kokonaan, kunnes puutteellisuus korjataan. Oikeus alennukseen alkaa aikaisintaan silloin, kun vuokranantaja saa tiedon puutteellisuudesta.
Vuokralaisella voi olla myös oikeus vahingonkorvaukseen, mikäli huoneiston puutteellinen kunto tai korjauksen viivästyminen johtuu vuokranantajan laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta.

Mikäli huoneiston kunnon puutteellisuus johtuu vuokralaisesta itsestään, oikeutta korvaukseen tai vuokranalennukseen ei ole.

Vuokralaisen vastuu huoneistosta

Vuokralaisen on käytettävä tilaa siten, että se ei vahingoitu. Vuokralainen vastaa huoneistolle aiheuttamastaan vahingosta vuokranantajalle. Vuokralainen vastaa myös lähtökohtaisesti tilaa käyttävien henkilöiden aiheuttamasta vahingosta. Normaali kuluminen ei ole vahinkoa, eikä tällaista tarvitse korvata. Normaalista kulumisesta puhutaan silloin, kun tilaa on käytetty normaalisti käyttötarkoituksen mukaisesti. On selvää, että huoneistojen pinnat kuluvat käytössä, eikä tämä ole aiheutettua vahinkoa.

Vuokralaisella on myös ilmoitusvelvollisuus. Vuokralainen on velvollinen valvomaan huoneiston kuntoa ja ilmoittamaan vuokranantajalle, mikäli ilmenee jokin vuokranantajan vastuulla oleva puute. Mikäli vuokralainen laiminlyö tämän ilmoitusvelvollisuuden, vuokralainen voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Vuokralaisella on myös velvollisuus ilmoittaa vuokranantajalle, mikäli vuokrakohde jää pidemmäksi aikaa tyhjilleen.

Liiketilan vuokrasopimuksia koskevat kiistat ovat yleisiä. Riitatilanteita voi pyrkiä estämään laatimalla kirjallinen vuokrasopimus mahdollisimman huolellisesti.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annettu laki säätelee vuokrasuhteita ja osittain kyse on pakottavasta lainsäädännöstä, josta ei osapuolten kesken voi sopia toisin. Vuokrasuhteen osapuolten onkin tunnettava lainsäädäntö, jotta ikäviä yllätyksiä ei synny. Sopimusvapautta on rajoitettu erityisesti vuokrasuhteen päättämisen osalta

Sopimus on tehtävä kirjallisesti

Lain mukaan vuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti. On tärkeää, että sopimuksessa sovitaan ensinnäkin tärkeistä perusehdoista. Näitä ovat ainakin sopimuksen osapuolet, vuokrattavan tilan määrittely, vuokran määrä mahdollisine korotusehtoineen sekä vuokra-aika. Mikäli kyseessä on toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, osapuolten kannattaa sopia irtisanomisajasta selkeästi. Epäselvä ja tulkinnanvarainen sopimus ei ole kenenkään etu.

Vuokravakuudesta sopiminen on tärkeää. Vuokralaisella ei ole velvollisuutta asettaa vakuutta, ellei siitä sovita erikseen.

Vuokrasopimuksessa kannattaa todeta vuokratilan käyttötarkoitus ja sopia siitä, että vuokralaisen harjoittama toiminta noudattaa tilan käyttötarkoitusta. Sopimuksessa kannattaa todeta myös vuokralaisen mahdollinen oikeus tehdä muutostöitä sekä mahdollinen vuokranantajan velvollisuus maksaa korvaus näistä töistä. Vuokrasopimuksessa kannattaa myös sopia, miten vuokrakohteen kunnossapito jakautuu osapuolten kesken. Tämän voi tehdä esim. erillisellä liitteellä.

Vuokralaisella voi olla oikeus vuokranalennukseen tai vapautukseen vuokranmaksusta kokonaan, mikäli liiketilassa on puutteita vuokrasuhteen aikana. Vuokralainen on vastuussa omasta toiminnastaan ja esim. vahingonkorvausvastuussa, mikäli aiheuttaa vuokrakohteessa vahinkoa.

Vuokrasuhteen päättyminen

Vuokrasuhde päättyy normaalisti määräaikaisen vuokra-ajan päättyessä tai jommankumman osapuolen irtisanoessa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasuhteen. Vuokrasopimuksen voi purkaa vain tietyissä tilanteissa, jotka on lueteltu laissa. Purkaminen päättää vuokrasopimuksen heti. Toki usein käy niin, että vuokralainen riitauttaa asian, eikä suostu poistumaan liiketilasta. Näissä tilanteissa tarvitaan täytäntöönpanokelpoinen häätötuomio.

Alivuokraus vai edelleenvuokraus

Vuokrasuhteissa on tärkeää ymmärtää alivuokrauksen ja edelleenvuokrauksen ero. Alivuokraus on lähtökohtaisesti sallittua ja siinä vuokralainen luovuttaa osan vuokrakohteesta eteenpäin. Alivuokrauskin voidaan toki kieltää vuokrasopimuksessa. Edelleenvuokraus tarkoittaa sitä, että vuokralainen luovuttaa koko vuokrakohteen eteenpäin. Tämä on kiellettyä ilman vuokranantajan lupaa.