Hyvinvointialueiden palvelukseen siirtyy vuonna 2023 noin 175 000 henkilöä liikkeenluovutuksen periaatteiden mukaisesti. Tässä yhteydessä keskustelu on keskittynyt palkkaharmonisoinnin toteuttamistapaan ja kustannuksiin. Julkisuudessa ei ole lainkaan keskusteltu kohtuullisesta ajasta, jonka kuluessa palkkaharmonisointi tulee toteuttaa. Hyvinvointialueiden kannattaa työnantajina erityisesti tämä asia huomioida.

Taustalla työsopimuslain vaatimus työntekijöiden tasapuolisesta kohtelusta

Ensin on syytä todeta, että palkkaharmonisointi perustuu työsopimuslain (2001/55) 2 luvun 2 §:n tarkoittamaan syrjinnän kieltoon ja tasapuolisen kohtelun vaatimukseen, työnantajan on kohdeltava työntekijöitä tasapuolisesti, jollei siitä poikkeaminen ole työntekijöiden tehtävät ja asema huomioon ottaen perusteltua. Työsopimuslain 2 luvun 2 §:n säännös on pakottavaa oikeutta eli siitä ei voi poiketa edes virka- ja työehtosopimuksella. Tämä on todettu oikeuskäytännössä esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2013:10, jonka mukaan työsopimuslain 2 luvun 2 §:ssä säädetty syrjinnän kielto ja tasapuolisen kohtelun vaatimus ovat pakottavaa oikeutta, joka rajoittaa myös sopimista työsuhteen ehdoista työehtosopimuksin.

Palkkaharmonisoinnin toteuttamistapa

Palkkaharmonisoinnin toteuttamisessa on toisinaan viitattu työtuomioistuimen 12.3.2018 antamaa ratkaisua TT 2018:18. Työtuomioistuin katsoi, että asiassa ei ollut esitetty hyväksyttävää perustetta sille, että korkeammalla vaativuustasolla työskenteleville fysioterapeuteille oli maksettu pienempää tehtäväkohtaista palkkaa kuin alemmalla vaativuustasolla työskenteleville fysioterapeuteille. Asiassa ei ollut myöskään esitetty hyväksyttävää perustetta sille, että samalla vaativuustasolla työskenteleville fysioterapeuteille on maksettu pienempää tehtäväkohtaista palkkaa kuin kolmelle nimetylle fysioterapeutille.

Julkisuudessa käydyissä keskusteluissa on kuitenkin pohdittu enemmän sitä, pitäisikö palkat ammattijärjestöjen näkemyksen mukaisesti harmonisoida kärki- tai piikkipalkan tasolle vai pitäisikö ne sovittaa keskimmäisen palkan eli mediaanin tasolle eri vaativuusryhmittäin.

Oikea vastaus lienee ”samasta työstä sama palkka”. Sosiaali- ja terveydenhuollon henkilöstön työ- ja virkaehtosopimuksen (Sote-sopimus 2021) mukaan tehtävien vaativuutta arvioitaessa otetaan huomioon työn edellyttämä osaaminen, työn vaikutukset ja vastuu sekä työn edellyttämät yhteistyötaidot ja työolosuhteet, jollei toimivaltainen viranomainen päätä käyttää arvioinnissa ennalta määriteltyjä muita objektiivisia vaativuustekijöitä.

Jos kaksi eri tehtävää ovat arvioinnissa huomioitavien vaativuustekijöiden perusteella yhtä vaativat, niin niissä työskenteleville työntekijöille tulee maksaa samansuuruista tehtäväkohtaista palkkaa.

Palkkaharmonisoinnin kustannukset

Hallituksen esityksessä hyvinvointialueiden perustamista koskevaksi lainsäädännöksi (HE 241/2020) palkkaharmonisoinnin kustannuksiksi on arvioitu 124–434 miljoonaa euroa vuodessa. KT Kuntatyönantajat tiedotti 3.2.2022, että hyvinvointialueiden palkkaharmonisointi nostaa työvoimakustannuksia vuositasolla noin 680 miljoonaa euroa. Kustannukset ovat yksittäiselle hyvinvointialueellekin merkittävät. Palkkaharmonisointiaika ratkaisee kuitenkin sen, milloin nämä kustannukset tulevat maksettaviksi.

Kohtuullisen palkkaharmonisointiajan määrittelystä

Valtioneuvoston sivuilla on todettu 20.1.2022 julkaistussa jutussa ”Sote-uudistuksen muutoskustannusten arviot tarkentuvat toimeenpanon edetessä” palkkaharmonisoinnin osalta, että työmarkkinaosapuolten välillä ratkaistaan alueellisesti myös se, millä aikataululla palvelusuhteen ehtoja ja palkkausta harmonisoidaan. Tämä ei pidä paikkaansa.

Palkkaharmonisointivelvollisuus on edellä kuvatulla tavalla pakottavaa oikeutta, eikä siitä voi poiketa edes valtakunnallisin työehtosopimuksin, saatikka alueellisin ratkaisuin. Palkkaharmonisoinnin toteuttamistapa ja -aika määräytyvät oikeuskäytännön mukaan. Vallitsevasta oikeuskäytännöstä voidaan harmonisointiajan osalta ottaa esimerkiksi seuraavat oikeustapaukset:

Viimeaikaisesta oikeuskäytännöstä esimerkkinä on Turun hovioikeuden 19.10.2021 antama tuomio Nro 709 (ei lainvoimainen). Tuossa tapauksessa kolmen suuhygienistin palkat olivat 1.1.2013 tapahtuneen liikkeenluovutuksen takia vielä seitsemän vuoden jälkeen korkeammat kuin myöhemmin 30.9.2014 tehdyllä työsopimuksella palkatun suuhygienistin palkka. Hovioikeus ei katsonut työnantajan rikkoneen tasapuolisen kohtelun velvoitetta.

Kaikkien hyvinvointialueiden palvelukseen siirtyy vuoden 2023 alussa vähintään useita tuhansia työntekijöitä. Pienimmäksi 21 hyvinvointialueesta on julkisuudessa jossain yhteydessä todettu Keski-Pohjanmaan hyvinvointialue, jossa on yli 4000 työntekijää. Oikeuskäytännön perusteella palkkaharmonisointiaika olisi Keski-Pohjanmaalla perustellusti vähintään kymmenen vuotta.

Huomio etenemisestä hyvinvointialueiden johdolle

Hyvinvointialueiden kannattaa työnantajina tiedostaa se, että oikeuskäytännössä ei ole yhdessäkään ratkaisussa edellytetty, että palkkaeroja pitäisi vähitellen poistaa palkkaharmonisointiaikana. Kaikissa ratkaisuissa on lähtökohtana ollut se, että palkat tulee olla harmonisoitu kohtuullisessa ajassa. Palkkaharmonisointiajan voi käyttää esimerkiksi harmonisoinnin suunnitteluun, tehtävien vaativuustekijöiden määrittelyyn ja rahoituksen järjestämiseen.

Haluatko keskustella aiheesta tarkemmin?

Olen perehtynyt suomalaiseen julkishallinnon ja kuntakentän toimintaan sekä sitä ohjaavaan lainsäädäntöön.

Keijo Siiskonen

Lue artikkelimme osakeyhtiön perustamiseen liittyvästä lainsäädännöstä.

Osakeyhtiö on yleisin suomalaisista yritysmuodoista. Sen ominaispiirre on, että kaikki sen omistajat lähtökohtaisesti vastaavat yhtiön veloista ainoastaan yhtiöön sijoittamallaan varallisuudella. Osakeyhtiöitä on sekä yksityisiä (Oy) että julkisia (Oyj). Tässä käsitellään ainoastaan yksityistä osakeyhtiötä.

Lue artikkelimme kommandiittiyhtiön tai avoimen yhtiön perustamisesta ›

Hallitus ja nimenkirjoitusoikeus osakeyhtiössä

Toisin kuin henkilöyhtiöillä osakeyhtiöllä on aina oltava hallitus, eivätkä osakkeenomistajat automaattisesti saa edustaa yhtiötä, ellei heille ole erikseen oikeutta annettu. Yhtiöjärjestyksellä määrätään usein, miten yhtiön nimenkirjoitusoikeutta käytetään. Voidaan määrätä toimitusjohtajan sekä hallituksen puheenjohtajan sekä hallituksen jäsenten edustamisoikeudesta ja asettaa ehdoksi edustamisoikeudelle vaikkapa kahdelle tietyn ryhmän jäsenen toimiminen yhdessä. Nimenkirjoitusoikeus voidaan antaa myös prokuristille. Jollei yhtiöjärjestyksessä muuta määrätä, edustamisoikeus on hallituksella kokonaisuutena sekä toimitusjohtajalla, mikäli yhtiöllä tällainen on, tehtäviinsä kuuluvissa asioissa.

Osakeyhtiön rekisteröinti

Kuten henkilöyhtiöt, osakeyhtiöt rekisteröidään aina kaupparekisteriin. Perustamisen voi tehdä sähköisesti tai paperilomakkeella PRH:ssa.

Osakeyhtiön perustamissopimus

Osakeyhtiö perustetaan kirjallisella perustamissopimuksella, jonka kaikki osakkeenomistajat allekirjoittavat. Perustamissopimuksen allekirjoituksella osakkeenomistaja merkitsee perustamissopimuksesta ilmenevän määrän osakkeita. Merkintää ei voida peruuttaa sen jälkeen, kun kaikki osakkeet on merkitty, jollei toisin sovita. Johdon jäsenten ja tilintarkastajien toimikausi ja tehtävät alkavat perustamissopimuksen allekirjoittamisesta.

Perustamissopimuksessa on aina mainittava:

  1. sopimuksen päivämäärä;
  2. kaikki osakkeenomistajat ja kunkin merkitsemät osakkeet;
  3. osakkeesta yhtiölle maksettava määrä (merkintähinta);
  4. osakkeen maksuaika; sekä
  5. yhtiön hallituksen jäsenet.

Osakeyhtiön yhtiöjärjestys

Sopimukseen on otettava tai sen liitteeksi liitettävä yhtiöjärjestys. Tilikaudesta on määrättävä joko perustamissopimuksessa tai yhtiöjärjestyksessä.

Yhtiön yhtiöjärjestys on lain määräämänä hyvin suppea ja sen täytyy sisältää ainoastaan seuraavat tiedot:

Yhtiöjärjestyksessä on aina mainittava yhtiön:

Näiden lisäksi yhtiöjärjestyksessä kuitenkin tavallisesti määrätään esimerkiksi edustamisesta, osakkeiden lunastuksesta ja muista asioista. Huomattavaa on, että koska yhtiöjärjestys on julkinen asiakirja, siihen sisällytetyt määräykset ovat olettavasti muidenkin tiedossa. Tällöin esimerkiksi yhtiön sopimuskumppanit eivät saa vilpittömän mielen suojaa eli heidän olisi pitänyt tietää, jos esimerkiksi joku on tehnyt yhtiön nimissä sopimuksen vastoin yhtiöjärjestyksen edustamista koskevaa määräystä.

Yhtiöjärjestyksessä on tärkeää sopia lunastuslausekkeesta, missä määritellään ne edellytykset, joilla yhtiö tai sen osakkaat voivat puuttua osakkeiden siirtymiseen toiselle taholle. Selkeintä lunastushinnan osalta on se, että lausekkeessa on määritelty esimerkiksi tilinpäätökseen pohjautuen, miten lunastushinta lasketaan. yhtiöjärjestyksessä olisi hyvä olla myös suostumuslauseke, jolla velvoitetaan hankkimaan osakkeen siirrolle yhtiön hallituksen suostumus. Välimieslauseke on olennainen osa kokonaisuutta. Sillä varmistetaan esimerkiksi lunastusriidan nopea käsittely. Hyvä on sopia myös sähköisistä menettelyistä eri tilanteessa. Toimialan osalta on tärkeä muotoilla toimiala erityisesti erikoistilanteissa oikein. Tällaisia ovat mm. in-house yhtiöt, jotka eivät toimi markkinoilla vaan palvelevat esimerkiksi kunnan tiettyä toimintoa. Vastaavasti ns. Mankala yhtiöissä tavoitteena on se, että voitto ei kerry yhtiöön vaan yhtiön osakkaat saavat yhtiön kautta tietyn palvelun, esimerkiksi omistusosuuttaan vastaavan osuuden yhtiön energiantuotannosta.

Merkintähinta osakeyhtiössä

Osakkeen merkintähinta merkitään osakepääomaan, jollei sitä ole perustamissopimuksessa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty merkittäväksi osittain sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon (SVOP).

Osakkeen merkintähinta voi olla myös 0 euroa, sillä yksityisellä osakeyhtiöllä ei tarvitse olla lainkaan osakepääomaa. Merkintähinta voidaan maksaa rahana tai apporttiomaisuutena. Perustaminen ilman osakepääomaa nopeuttaa perustamista, koska ei tarvita tilin avaamista pankkiin eikä tilintarkastajan lausuntoa. Usein pääomittaminen hoidetaankin vasta perustamisen jälkeen.

Merkintä apporttiomaisuudella

Apporttimaisuudella on luovutushetkellä oltava vähintään maksua vastaava taloudellinen arvo yhtiölle. Sitoumus työn tai palvelun suorittamiseen ei voi olla apporttiomaisuutta. Merkintähinnan maksamisesta apporttiomaisuudella on määrättävä perustamissopimuksessa. Perustamissopimuksessa on lisäksi oltava selvitys, jossa yksilöidään apporttiomaisuus ja sillä suoritettava maksu sekä selvitetään omaisuuden arvostamiseen vaikuttavat seikat ja omaisuuden arvostamisessa noudatettavat menetelmät. Jos tämän momentin säännöksiä ei ole noudatettu, merkitsijällä on velvollisuus näyttää, että omaisuudella oli maksua vastaava taloudellinen arvo yhtiölle. Puuttuva määrä on maksettava yhtiölle rahassa.

Sijoitetun vapaan pääoman rahasto (SVOP)

Sijoitetun vapaan pääoman rahasto, johon osakepääomaa voi määrätä osittain maksettavan, on yhtiön kirjanpidossa tase-erä, joka kuuluu yhtiön omaan pääomaan ja jolla ei ole takaisinmaksuvelvollisuutta. SVOP eroaa vieraasta pääomasta ja toisaalta sidotusta pääomasta, kuten osakepääomasta, josta ei voi jakaa varoja osakkaille ja jonka tarkoitus on suojata yhtiön velkojia.

SVOP sisältää yhtiöön tehtyjä sijoituksia sekä tilikauden voittoja. Rahastosta voidaan maksaa osinkoa osakkeenomistajille ja sitä voidaan palauttaa osakkaille tietyin edellytyksin verovapaasti. Jos yhtiön osakepääoma on 0 euroa, merkitään yhtiöön tehdyt sijoitukset ainoastaan SVOP:iin, eikä yhtiöön sen perustamisvaiheessa tarvitse sijoittaa ollenkaan rahaa. Jos taas yhtiöllä on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakepääoma, on merkintähinta maksettava osakepääomaan osakepääoman määrään saakka.

Lataa opas osakassopimuksen tekemisestä

Lue oppaastamme, mitä osakassopimus voi sisältää ja millaisia riskejä sillä voidaan välttää?

Osakassopimus osakeyhtiössä

Osakassopimuksella sovitaan usein osakkaiden velvollisuuksista sekä oikeuksista toisiinsa nähden. Yhtiö voi olla myös sopimuksen osapuolena. Tavanomaisia asioita, joista osakassopimuksessa sovitaan ovat mm. yhtiön hallintoon, kuten hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan valintaan sekä päätöksentekoon yhtiössä liittyvistä asioista. Keskeistä on sopia osakkeiden määrän muuttumiseen sekä luovutuksiin liittyvistä asioista. Tärkeää on sopia esimerkiksi siitä, kuinka osakkeiden lunastukset riitatilanteissa ja muissa luopumistilanteissa hoidetaan sekä kuinka osakkeet hinnoitellaan. Usein on tarpeellista sopia osakkaiden työskentelystä yhtiössä sekä työskentelyn päättymisen vaikutuksesta omistukseen. Usein sopimukseen liitetään määräyksiä kilpailu- ja rekrytointi sekä houkuttelukielloista.

Osakassopimus on tyypillisesti salassa pidettävä. Sen tehosteena ovat useimmiten sopimussakkolausekkeet. Pääsääntöisesti riidanratkaisulausekkeena on välityslauseke.

Yhtiöjärjestys ja osakassopimus osakeyhtiössä

Yhtiöjärjestys ja osakassopimus on hyvä laatia siten, että ne toimivat yhdessä. Niitä laatimaan ja kokonaisuuden rakentamisessa avustamaan on tärkeää ottaa yhtiöoikeutta osaava asianajaja.

Yhtiön osakassopimuksen laatiminen kiinteään hintaan. Tutustu tarkemmin ja kysy lisää.

Lue artikkelimme kommandiittiyhtiön tai avoimen yhtiön perustamiseen liittyvästä lainsäädännöstä.

Suomessa on mahdollista harjoittaa yritystoimintaa monessa eri muodossa. Toiminimiyrittäminen eli yksityisenä elinkeinonharjoittajana toimiminen ei luo uutta oikeushenkilöä. Tässä artikkelissa käsiteltävät yhtiöt sen sijaan ovat omistajistaan erillisiä oikeushenkilöitä, jolloin ne voivat tehdä esimerkiksi sopimuksia omissa nimissään ja niiden varallisuus on erillistä omistajistaan.

Henkilöyhtiöitä ovat avoimet yhtiöt ja kommandiittiyhtiöt. Henkilöyhtiöiden lisäksi on olemassa osakeyhtiö, joka voi olla joko yksityinen tai julkinen.

Lue artikkelimme osakeyhtiön perustamisesta ›

Kommandiittiyhtiö ja avoin yhtiö

Kommandiittiyhtiöitä ja avoimia yhtiöitä koskevat pitkälti samat lain säännökset ja molemmissa säädetään samassa, avoimesta yhtiöstä ja kommandiittiyhtiöstä annetussa laissa. Niiden merkitsevin ero on, että avoimessa yhtiössä kaikki yhtiömiehet eli yhtiöön yhtiöpanoksen sijoittaneet vastaavat yhtiön velasta yhteisvastuullisesti kuin omastaan. Kommandiittiyhtiössä sen sijaan voi olla kahdenlaisia yhtiömiehiä: Vastuunalaiset yhtiömiehet vastaavat yhtiön velasta kuin omastaan ja heillä on oikeus päättää yhtiön asioista. Äänettömät yhtiömiehet sen sijaan vastaavat yhtiön velasta vain siihen sijoittamallaan yhtiöpanoksella, mutta heillä ei toisaalta ole äänivaltaa yhtiössä eikä heille jaeta muuta voittoa yhtiöstä kuin korkoa yhtiöpanokselle; varsinainen voitto maksetaan vastuunalaisille yhtiömiehille.

Henkilöyhtiön rekisteröinti

Avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö perustetaan rekisteröimällä ne kaupparekisteriin. Avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö rekisteröidään aina kaupparekisteriin, eikä niitä voi jättää sen ulkopuolelle. Yhtiö perustetaan täyttämällä perustamisilmoitus sähköisesti tai paperilla. Perustamisesta peritään maksu. Perustamisilmoitukseen on liitettävä yhtiösopimus.

Kommandiittiyhtiön ja avoimen yhtiön yhtiösopimus

Avoimen yhtiön yhtiösopimuksessa on oltava ainakin seuraavat tiedot:

Yhtiön perustamisilmoitus on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa yhtiösopimuksen allekirjoittamisesta tai yhtiön perustaminen raukeaa.

Yhtiösopimuksessa voidaan pakollisten tietojen lisäksi ilmoittaa muutakin, kuten esimerkiksi että yhtiöllä on toimitusjohtaja. Yhtiösopimuksessa voidaan myös sopia toisin useista sellaisista asioista, joiden osalta sovelletaan lain olettamasäännöstä, ellei yhtiösopimuksessa ole määräystä. Tällaisia asioita ovat mm. peruste, jonka mukaan voitto ja tappio jaetaan sekä oikeuspaikkamääräys, missä määritellään missä yhtiöön liittyvät asiat tulee käsitellä ja määrätä tiettyjen asioiden käsittelypaikaksi myös välimiesoikeuden.

Yhtiösopimuksessa voidaan määritellä ne asiat, joissa tarvitaan useampien yhtiömiesten suostumus. Olettamana on, että kommandiittiyhtiön vastuunalaisilla yhtiömiehillä ja kaikilla avoimen yhtiön yhtiömiehillä on oikeus edustaa yhtiötä yksinään ilman muiden myötävaikutusta. Yhtiömiehet yhdessä voivat antaa prokuran eli nimenkirjoitusoikeuden myös kolmannelle. Tärkeätä olisi sopia yhtiösopimuksessa irtisanomisajasta sekä siitä, miten yhtiö puretaan mukaan lukien lunastusmenettelyt. Näin vältettäisiin monet riidat.

Henkilöyhtiön yhtiöpanos

Yhtiöön sijoitettava yhtiöpanos voidaan maksaa rahana tai apporttiomaisuudella, joka voi olla esimerkiksi ajoneuvo, työvälineitä tai muuta omaisuutta.

Lataa opas osakassopimuksen tekemisestä

Lue oppaastamme, mitä osakassopimus voi sisältää ja millaisia riskejä sillä voidaan välttää?

Osakassopimus henkilöyhtiössä

Molemmissa yhtiömuodoissa voidaan yhtiömiesten välillä laatia osakeyhtiön osakassopimusta vastaava vapaamuotoinen osakassopimus, jolla voidaan sopimussakon uhalla sopia erilaisista yhtiömiesten välisistä suhteista. Osakassopimuksella voi esimerkiksi sopimussakosta esimerkiksi kilpailukiellon tehosteeksi.

Sekä yhtiösopimuksen että osakassopimuksen laadinnassa ja muutoksissa olisi hyvä käyttää asianajajaa apuna, jotta tarpeiden kartoitus sekä määräysten kirjaaminen toteuttaisivat osapuolten tahdon mahdollisimman pitkälti.

Yhtiön osakassopimuksen laatiminen kiinteään hintaan. Tutustu tarkemmin ja kysy lisää.

Asunto-osakeyhtiö saattaa palkata suuremmissa rakennushankkeissa turvakseen valvojan, jonka tehtävä on valvoa tilaajan etua rakennustyömaalla. Valvojan käytölle on usein selkeä tarve, kun kyse on taloudellisesti merkittävästä remontista, eikä asunto-osakeyhtiöstä löydy riittävää rakennusalan osaamista hankkeeseen.

Valvontaa koskeva sopimus kannattaa tehdä huolella. Usein asunto-osakeyhtiöt allekirjoittavat valvojan tarjoaman sopimuspohjan, eivätkä ehkä aktiivisesti selvitä, millaiset ehdot valvonnalle asetetaan.

Kaikkiin sopimusasiakirjoihin on syytä tutustua huolella. Mitä liitteitä sopimukseen otetaan? Miten valvontatehtävän laajuus määritellään? Mitkä ovat valvojan velvollisuudet ja vastuut? Erityisen tärkeää on tutustua mahdollisiin yleisiin sopimusehtoihin.

Valvontasopimusten liitteenä käytetään usein konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE 2013 -ehtoja. Ehtoja voidaan hyvin arvostella siitä, että ne ovat ”konsulttimyönteiset”. Mikäli valvontatyöstä tulee jälkikäteen riitaa, tärkeimpänä valvojan vastuuta rajoittavana ehtona voidaan pitää ehtojen kohtaa 3.2.3, joka koskee vahingonkorvausvastuun ylärajaa. Ehdon mukaan konsultin korvausvastuun ylärajana on konsulttipalkkion määrä. Käytännössä siis, mikäli valvoja tekee virheen valvontatyössään ja tästä aiheutuu vahinkoa asunto-osakeyhtiölle, valvoja korkeintaan joutuu palauttamaan palkkion, mutta ei joudu maksamaan tämän enempää korvauksia. Tämä ei koske niitä tilanteita, kun valvoja on toiminut törkeän huolimattomasti tai tahallisesti. Törkeän huolimattomuuden raja on kuitenkin hyvin korkealla ja usein kyse on ns. normaalista huolimattomuudesta, mikäli valvontatehtävää on laiminlyöty joltain osin.

KSE 2013 -ehdot sisältävät myös rajoituksia mm. välillisten vahinkojen korvattavuuden suhteen.

Huomioon täytyy ottaa myös ajalliset vastuunrajat. Valvojan vastuu päättyy pääasiassa kahden vuoden kuluttua tilaajan ja valvojan välisen toimeksiannon mukaisen aineiston luovuttamisesta. Erityinen ehto koskee myös vaatimusten ilmoittamisen määräaikaa: korvausvaatimus on ilmoitettava perusteiltaan yksilöitynä viimeistään vuoden kuluessa siitä lukien, kun on ilmennyt, että virhe on konsultin tekemä.

Asunto-osakeyhtiöiden on tärkeää harkita yleisten sopimusehtojen mielekkyyttä omassa rakennushankkeessaan. Ehdoista voi neuvotella ja poikkeamat on kirjattava sopimukseen.

Valvojan vastuuvakuutus on ongelmatilanteissa myös tärkeä turva. Tältäkin osin täytyy jo valvontasopimusta tehtäessä selvittää ja sopia, minkä sisältöinen vastuuvakuutus on ja mikä on korvauksen yläraja.

Mikäli rakennushankkeessa ilmenee ongelmia joko hankkeen aikana tai sen jälkeen, on tärkeää reklamoida valvojaa asianmukaisesti ja viipymättä, kun valvojan tekemät virheet paljastuvat. Mikäli reklamaatio laiminlyödään, asunto-osakeyhtiö voi jopa menettää oikeuden vaatia vahingonkorvausta.

Kun arvioidaan valvojan toimien asianmukaisuutta, kyse on lopulta sopimusrikkomuksesta: onko valvoja täyttänyt omat sopimusvelvoitteensa vai onko suoritus jäänyt vajaaksi? Mikäli valvoja ei ole huolehtinut valvontasopimuksen mukaisista tehtävistään ja tästä aiheutuu tilaajalle vahinkoa, kyse on lähtökohtaisesti valvojan korvausvastuusta. Erityisesti valvojan tulee kiinnittää huomiota peittyviin rakennuksen osiin, koska näitä osia koskevat rakennusvirheet jäävät piiloon, eikä tilaaja voi itse niitä havaita rakennustyön valmistuttua.

Mikäli tulee rakennusvirheitä, valvoja voi olla niistä yhteisvastuullisesti vastuussa rakennusurakoitsijan kanssa. Mikäli rakennusurakoitsija on maksukyvytön, valvoja voi joutua maksamaan koko korvauksen tilaajalle. Tällaisissa tilanteissa on hyvin suuri merkitys valvojan vastuunrajoitusehdoilla, esim. korvauksen ylärajan sitomisella palkkion määrään.

Kiinteistökauppariidoissa riidellään usein siitä, mitä ostaja on saattanut olettaa ostaessaan vanhan talon. Ostaja on saattanut ostaa myyntiesitteessä hyväkuntoiseksi kehutun omakotitalon. Myöhemmin ilmenee ongelmia. Myyjän mielestä suuretkaan korjaustarpeet eivät voi olla yllätys, koska talolla on ikää kymmeniä vuosia.

Kuntotarkastuksessa ennen kauppaa rakenteita ei lähtökohtaisesti avata. Hyvä kuntotarkastaja pystyy osoittamaan rakennuksen riskikohdat, mutta mahdollisia vaurioita, vuotoja tai toimimattomia rakenteita ei yleensä näe päällepäin. Kuntotarkastajia on myös monenlaisia ja usein tarkastus jää liian pintapuoliseksi. 

Osapuolet lähtevät valitettavan harvoin tekemään rakenneavauksia ennen kauppaa, vaikka kuntotarkastaja voi niitä suositella. Myyjä tahtoo myydä talon ja ylimääräiset reiät haittaavat myyntiä ja alentavat hintaa. Ostaja saattaa olla jo sen verran ihastunut taloon, että varovaisuus unohtuu. Luotetaan siihen, että talo on kunnossa. Vauriot ja muut ongelmat ilmenevätkin yleensä vasta kaupanteon jälkeen, kun ostaja lähtee tutkimaan taloa syystä tai toisesta tarkemmin.

Korjausta vaativa virhe voi olla esim. mikrobivaurio, toimimaton salaojajärjestelmä tai kattovuoto.

Suuri merkitys on sillä, millaisia peruskorjauksia taloon on tehty sen elinaikana. Jos salaojat on uusittu viisi vuotta aikaisemmin, ostajalla on oikeus odottaa, että salaojat ovat kunnossa. Toisaalta, jos salaojat ovat jo 40 vuotta vanhat, korjaustarve ei ole enää samalla tavalla odottamaton.

Yleensä kyse on piilevistä virheistä. Virhe siis sijaitsee sellaisessa paikassa, että myyjäkään ei ole ollut siitä tietoinen. Pääsääntönä voidaan sanoa, että mitä vanhempi jokin rakennuksen osa on, sitä todennäköisemmin sitä täytyy tulevaisuudessa korjata. Tällaisen vanhan rakennuksen osan rikkoutuminen ei ole välttämättä virhe. Toisaalta, jos rakennukseen on tehty laaja peruskorjaus, ostaja voi odottaa vanhalta talolta paljon.

Kun ongelmia ilmenee, ostaja reklamoi virheestä ja vaatii yleensä hinnanalennusta tai kaupan purkua. Myyjä usein kiistää vaatimukset. Myyjän keskeinen perustelu on, että kiinteistö ei ilmenneen piilevän virheen johdosta ole merkittävästi huonompi kuin mitä ostaja saattoi olettaa, eikä ostajalla ole oikeutta saada korvausta virheestä. Keskeinen riitakysymys on, mitä ostajalla on oikeus odottaa rakennukselta. Toisaalta riidellään siitä, onko ostaja laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Lain mukaan ostaja ei saa vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Erityiset syyt voivat velvoittaa ostajan ryhtymään jopa rakenteellisiin tutkimuksiin. Kuntotarkastusraportin tutkimuskehotus voi olla tällainen erityinen syy. Mikäli ostaja ei tee lisätutkimuksia, ostaja ei voi vedota virheenä mahdollisiin ikäviin yllätyksiin tältä osin.

Yhteenvetona voidaan todeta, että mitä vanhempi ja huonokuntoisempi rakennus on kaupantekohetkellä, sitä vaikeampaa ostajan on vedota virheeseen. Jos rakennus on peruskorjattu ja myyty hyväkuntoisena, mahdollisuudet ovat paremmat. Asuinkäyttöön myydyn rakennuksen tulisi ilman suurta peruskorjausta soveltua asuinkäyttöön. Jos vanhassa talossa on laajat terveyshaittaa aiheuttavat mikrobivauriot, kyse on yleensä sellaisesta virheestä, joka oikeuttaa hyvitykseen.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta on korostettu muutamassa uudehkossa korkeimman oikeuden ratkaisussa (Kko 2019:16 ja KKO 2020:23). Voidaan sanoa, että ratkaisuissa on annettu suuri merkitys ennen kauppaa tehdyille riskihavainnoille. Mikäli ostaja ei lähde selvittämään havaintojen merkitystä tarkemmin, ostaja saattaa menetä oikeuden vedota virheeseen.

Uuden talon osakkeenomistajien täytyy reagoida virheisiin perustajaosakasta kohtaan laissa säädetyllä tavalla. Käytännössä asunto-osakeyhtiön hallitus käyttää puhevaltaa siltä osin, kuin virheet ilmenevät asunto-osakeyhtiön vastuulla olevissa rakennuksen osissa. Tämä on järkevää, jotta suuret koko taloa koskevat virheet tulee tehokkaasti selvitettyä ja korjaukset järjestettyä tai korvauksista sovittua. Lisäksi kyse on nimenomaan asunto-osakeyhtiön hallitsemasta rakennuksesta. Osakkeenomistajien huoleksi jää ensisijaisesti huoneistojen sisäiset viat.

Suuri merkitys virhevastuun kannalta on vuositarkastuksella. Sen tarkoituksena on todeta asunnossa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Erityinen vuositarkastuskäytäntö perustuu siihen, että monien virheiden toteamiseen uuden asunnon kaupassa kuluu aikaa. Ostajalle on haluttu antaa noin vuoden mittainen aika listata virheitä rakennuksessa. Asuntokauppalaki edellyttää vuositarkastusta ja myyjän on se järjestettävä. Usein tarkastus edellyttää käyntiä asunnossa, joten tarkastusajankohdasta on sovittava osakkeenomistajien kanssa etukäteen.

Vuositarkastus tulee järjestää aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöön otettavaksi.

Vuositarkastuksesta on pidettävä pöytäkirjaa, johon tulee yksilöidä ajankohta, paikka, läsnä olleet, pöytäkirjan pitäjä, tarkastuksen tapahtumat sekä ostajan ilmoittamat tai tarkastuksessa todetut virheet. Pöytäkirjan laatiminen on myyjän velvollisuus. Ostajalle on varattava vähintään kolme viikkoa tiedoksisaannista täydennysten ja huomautusten tekemistä varten. Korjaustoimiin voidaan toki ryhtyä aikaisemminkin, jos osapuolet ovat asiassa yksimielisiä.

Asunto-osakeyhtiön kannattaa käyttää vuositarkastuksessa apuna itse palkkaamaansa asiantuntijaa, jotta kaikkiin virheisiin osataan vedota. Harvoin asunto-osakeyhtiön hallituksessa on sellaista ammattitaitoa, että vuositarkastus voidaan hoitaa ilman ulkopuolista apua.

Vaikka ostajalla ei ole velvollisuutta suorittaa sisäänmuuttotarkastusta, on ostajan edun mukaista tarkistaa asunto jo sisään muuton yhteydessä, jotta hän voisi ilmoittaa havaitsemistaan virheistä myyjälle mahdollisimman pian ja saada näin mahdollisesti oikeuden pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta.

Uuden asunnon kaupassa virheilmoitukset voidaan tehdä sitä mukaa kuin virheet havaitaan tai yhdellä kertaa vuositarkastuksessa. Järkevää on laatia virheistä lista, jota muokataan sitä mukaa, kun virheitä ilmenee ja niitä korjataan.

Oikeus vedota virheeseen katkeaa aikaisintaan kolmen viikon kuluttua vuositarkastuksesta. Mikäli ostaja tai asunto-osakeyhtiö ei ymmärrä vedota virheeseen vuositarkastuksen yhteydessä, vaikka virhe olisi pitänyt havaita, virheeseen ei voi enää vedota myöhemmin.

Mikäli virhettä ei olisi pitänytkään havaita vuositarkastuksessa, virheeseen voi vedota myöhemmin. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita. Kuluttajariitalautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että kohtuullinen aika ei yleensä ole pidempi kuin kolme tai neljä kuukautta. Reklamaatiossa on ilmoitettava sekä virhe että virheeseen perustuvat vaatimukset.

On tärkeää muistaa, että rakennuttajan ns. 10-vuotisvastuu ei ole takuuaika. Ostajalla ei ole myöskään oikeutta vedota virheisiin ”milloin tahansa” kymmenen vuoden aikana. Vuositarkastuksen jälkeen uusiin virheisiin on vedottava sitä mukaa, kun ne ilmenevät. Mikäli ostaja tai asunto-osakeyhtiö eivät reagoi, virheeseen ei enää myöhemmin voi vedota.

Kaikissa tapauksissa oikeutta vedota virheeseen ei menetetä, vaikka virheilmoitus olisi tehtykin liian myöhään. Jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, virheeseen voi vedota. Samoin reklamaatiomahdollisuus pysyy voimassa, jos asunto ei ominaisuuksiltaan vastaa terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia tai virhe muuten perustuu siihen, että asunnon ominaisuuksista aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle. Virheilmoituksen tekemisessä ei tule kuitenkaan viivytellä aiheettomasti, jotta oikeudenmenetyksiltä vältytään.

Artikkeli on julkaistu alun perin Suomen hautaustoimistojen liitto ry:n jäsenlehdessä.

Henkilöyhtiöitä ovat avoimet yhtiöt ja kommandiittiyhtiöt. Ne eroavat osakeyhtiöistä siten, että joko kaikki tai vastuunalaiset yhtiömiehet vastaavat yhtiön veloista koko omalla omaisuudellaan, eivät pelkästään yhtiöön sijoittamallaan omaisuudella. Henkilöyhtiöitä säädellään avoimesta yhtiöstä ja kommandiittiyhtiöstä annetussa laissa.

Jos henkilöyhtiön osakas kuolee, tulee hänen kuolinpesänsä hänen tilalleen yhtiömieheksi.

Yhtiön purkaminen yhtiömiehen kuollessa

Yhtiömiehen kuollessa on avoimesta yhtiöstä ja kommandiittiyhtiöstä annetun lain 5 luvun 1 §:n mukaan kaikilla yhtiömiehillä, mukaan lukien kuolinpesällä, oikeus vaatia yhtiötä purettavaksi, ellei sovita toiminnan jatkamisesta. On huomattava, että yhtiösopimuksessa on voitu sopia siitä, ettei tässä tilanteessa voida vaatia yhtiötä purettavaksi. Kommandiittiyhtiön äänettömällä yhtiömiehellä ei tätä oikeutta kuitenkaan ole. Kommandiittiyhtiön äänettömän yhtiömiehen kuoleman johdosta ei voida vaatia yhtiön purkamista, vaan muilla yhtiömiehillä on oikeus lunastaa hänen osuutensa. Laista poikkeavasti on kuitenkin mahdollista sopia yhtiösopimuksessa mm. yhtiömiehen kuoleman varalta. Yhtiösopimuksessa voidaan sopia siitä, miten yhtiö puretaan. Kun vaatimus yhtiön purkamisesta on tehty, yhtiö puretaan yhtiösopimuksen mukaisesti tai, jos purkamismenettelystä ei sovita yhtiösopimuksessa, siten kuin yhtiömiehet erikseen sopivat. On huomattava, että purkamista koskevan yhtiösopimusehdon rekisteröinti vaatii aina myös kuolinpesän suostumuksen, mikäli osakas on jo kuollut. Yhtiösopimusta laadittaessa on syytä käyttää apuna yhtiöoikeutta ymmärtävää lakimiestä, jotta myöhempiin yllättäviin tilainteisiin voidaan ainakin tyypillisimmissä tapauksissa varautua.

Yhtiö puretaan selvitystilan kautta. Lain 5 luvun 4 §:n mukaan, jos yhtiömiehen kuolinpesällä ei ole pesänselvittäjää, sen on nimettävä kuolinpesän osakas tai muu henkilö edustamaan sitä yhtiön selvityksessä. Jollei kuolinpesä pyynnöstä nimeä tällaista edustajaa, yhtiömies voi vaatia tuomioistuimelta uskotun miehen määräämistä edustamaan kuolinpesää yhtiössä. Kuolinpesän edustajalla on yhtiön selvityksessä sama kelpoisuus kuin yhtiömiehellä. Muulla kuolinpesän edustajalla kuin pesänselvittäjällä ei kuitenkaan ole oikeutta sopia yhtiön omaisuuden jakamisesta eikä kuolinpesälle annettavasta lunastuksesta.

Huomattavaa on, että yhtiö katsotaan purkautuneeksi, jos yhtiömiesten lukumäärä on alentunut yhteen eikä vuoden kuluessa ole noussut vähintään kahteen. Mikäli toimintaa halutaan jatkaa, on syytä ottaa toinen yhtiömies purkautumisen estämiseksi. Huomattavaa on, että mikäli on toimittu avoimena yhtiönä, mahdollista on se, että otetaan toiseksi yhtiömieheksi äänetön yhtiömies, jolloin yhtiömuoto muuttuu kommandiittiyhtiöksi. Mahdollista on myös yhtiön muuttaminen tuossa tilanteessa osakeyhtiöksi. Yhtiömuodon muutoksessa on syytä käyttää apuna yhtiöoikeutta ymmärtävää lakimiestä, jotta menettelyssä onnistutaan ja yllätyksistä esimerkiksi verotuksen suhteen vältytään.

Verotus

Jos henkilöyhtiön yhtiöosuus luovutetaan, maksetaan siitä luovutusvoittoveroa. Tuloverolain 46 §:n 4 momentissa on avoimen yhtiön ja kommandiittiyhtiön yhtiöosuuden luovutusta koskeva erityissäännös. Sen mukaan yhtiöosuuden luovutuksesta saatua voittoa laskettaessa luovutusvoittoon lisätään yhtiömiehen yksityisotot siltä osin, kuin ne ovat ylittäneet hänen voitto-osuuksiensa ja yhtiöön tekemiensä sijoitusten yhteismäärän. Jakamattoman kuolinpesän luovuttaessa kuolleen yhtiömiehen yhtiöosuuden, vainajan ylisuurista yksityisotoista johtuvaa lisäystä ei tehdä kuolinhetken jälkeen tehdyissä luovutuksissa kuolinvuoden tai myöhempien vuosien luovutusvoittoon. Tätä on perusteltu oikeuskirjallisuudessa sillä, että perinnönjättäjä ja kuolinpesä ovat erillisiä verosubjekteja. Kuolinhetkellä verosubjekti vaihtuu ja omaisuuden omistusoikeus siirtyy. Kuolinpesän luovutusvoittoon lisätään kuitenkin kuolinpesän yhtiömiesaikanaan kasvattamat ylisuuret yksityisotot.

Toiminnan jatkaminen

Yhtiömiehet ja kuolinpesä voivat sopia, että toimintaa jatketaan, esimerkiksi siten, että joku kuolinpesän osakas haluaa tulla yhtiöön yhtiömieheksi ja saa osuuden perintönä. Toisaalta taas, jos yhtiössä on useampia yhtiömiehiä, on mahdollista sopia yhtiösopimuksessa esimerkiksi muiden yhtiömiesten oikeudesta lunastaa kuolleen yhtiömiehen osuus ja samalla kieltää purkamisen vaatiminen, jolloin kuolinpesä lakkaa olemasta yhtiömies. Tällaisessa tilanteessa kannattaa sopia, että kuolinpesällä on oikeus vaatia yhtiön purkamista, jos lunastusta ei tehdä. Myös lain 5 luvun 14 §:ssä on annettu lunastusoikeus, jolloin yhtiösopimus ei ole tältäkään osin välttämätön, mutta sopimuksessa voidaan sopia menettelystä lakia tarkemmin. Jos lunastusoikeutta käytetään, voidaan estää yhtiön purkautuminen. Huomattavaa on, että siinä tilanteessa, kun lunastusoikeus tulee yhtiömiehiä sitoviksi, lakkaa niiden yhtiömiesten asema yhtiömiehinä, joiden osuudet lunastetaan. He eivät tällöin voi esimerkiksi vaatia enää yhtiön purkamista tai osallistua muutenkaan päätöksentekoon.

Yhtiösopimuksen merkityksestä

Keskeisintä sujuvan liiketoiminnan jatkamisen kannalta on se, että yhtiösopimus on laadittu ajatuksella ja siinä on otettu huomioon eri tilanteita, jotta ei jouduta toimimaan ainoastaan lain varsin jäykillä menettelytavoilla, joka voi johtaa lopputulokseen, mikä ei tyydytä ketään.

Mikäli havaitsette tarpeita yhtiösopimuksen päivittämiselle, ottakaa yhteyttä, niin räätälöimme tarpeisiinne sopivan yhtiösopimuksen.

Nykyään on varsin suosittua rakentaa aurinkopaneeleja omakotitalon katolle tai esimerkiksi pientuulivoimala isolle pihalle. Tässä artikkelissa tarkastellaan sekä sähköntuotannon rakentamiseen liittyviä kysymyksiä, että oman sähköntuotannon verotusta.

Mitä huomioitava omaa sähköntuotantoa rakennettaessa

Maankäyttö- ja rakennuslakia tulkitsemalla aurinkopaneelien asennus ei tavallisesti vaadi muuta kuin korkeintaan toimenpideluvan, jota voi hakea oman paikkakunnan rakennusvalvontaviranomaiselta. Toimenpidelupakin vaaditaan yleensä vain, jos asennettava paneelijärjestelmä on niin iso, että se voi vaikuttaa kaupunki- tai maisemakuvaan. Rakentamisesta on kuitenkin mahdollisesti annettava maankäyttö- ja rakennusluvan mukainen ilmoitus, vaikkei lupaa vaadittaisi. Huomioitava on myös paikkakuntakohtainen rakennusjärjestys. Esimerkiksi Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksessä on määrätty, ettei toimenpidelupaa vaadita aurinkokeräimen sijoittamisesta pihamaalle, rakennukseen tai rakennelmaan. Jyväskylän rakennusjärjestyksessä toisaalta toimenpidelupa vaaditaan isommista aurinkopaneeleista, ilmoitus 5–10 m² kokoisista paneeleista ja alle viiden neliömetrin aurinkopaneelit eivät edellytä niiden asentajalta mitään toimenpiteitä.

Pientuulivoimalat yleensä edellyttävät vähintään toimenpidelupaa ja asemakaava-alueella jopa rakennuslupaa riippuen oman paikkakunnan rakennusjärjestyksestä. Esimerkiksi em. Jyväskylän rakennusjärjestyksessä ainoastaan hyvin pienet, alle 5 m korkeat tuulimyllyt on vapautettu menettelystä kokonaan. Tavallinen pientuulivoimala, 5–40 m korkeudeltaan edellyttää Jyväskylässä toimenpidelupaa, mutta toimenpidelupaa ei voi myöntää, jos tuulivoimala haittaisi esimerkiksi naapurikiinteistöä. Yleisesti voidaan sanoa, että tuulivoimalan rakentamisessa on yleensä toimitettava enemmän selvitystä voimalan vaikutuksista ympäristöön ja tämän vuoksi luvan saaminen voi olla vaikeampaa kuin aurinkopaneelin tai -keräimen kohdalla.

Oman sähköntuotannon verotus

Omiin tarpeisiin tuotettu sähkö ei ole verotettavaa tuloa. Oma sähköntuotanto voi kuitenkin ylittää omakotitalon sähkönkulutuksen ajoittain, esimerkiksi öisin tai rakennuksen ollessa tyhjillään. Tällöin omistaja voi myydä ylijäämäsähköä sähköyhtiölle. Usein myytävä sähkö jää niin vähäiseksi, ettei tuotantokustannusten jälkeen jää verotettavaa tuloa.

Verohallinto katsoo, ettei kotitalouden tuottama sähkö ole elinkeinon harjoittamista, vaan kyseessä on tuloverolain mukainen tulo, mikäli sähkönmyyntiä olisi niin paljon, että siitä muodostuu verotettavaa tuloa. Väliä ei ole sillä, saako sähkön myyjä myymänsä sähkön hinnan rahana vai alennuksena sähkölaskustaan.

Sähköntuotannosta saatavista tuloista vähennetään verotuksesta niiden hankkimisesta saatavat menot verottajan ohjeen mukaan seuraavasti: ”sähkön myynnistä saadusta tulosta vähennyskelpoisia menoja voivat ensinnäkin olla sähkön tuotantoon ja myyntiin kohdistuvat vuotuiset menot kuten sähkön tuotantolaitteiden ylläpidosta johtuvat menot. Tällaisia menoja voivat olla esimerkiksi aurinkopaneelin puhdistamisesta ja säätämisestä johtuvat menot. Toiseksi vähennyskelpoista menoa voivat olla sähköntuotantolaitteista tehdyt vuotuiset menojäännöspoistot. Vuotuisen poiston määräksi voidaan katsoa enintään 25 prosenttia sähköntuotantolaitteiden poistamattomasta hankintamenosta. Muilta osin verovelvollinen voi itse päättää verovuoden poiston määrän. Vuotuisista menoista ja poistoista vähennyskelpoista on kuitenkin enintään myydystä sähköstä saatua vastiketta vastaava osuus.”

Lisäksi huomattavaa on, että sähkö- tai tuulivoimalan asentamiseen on mahdollista käyttää kotitalousvähennystä. Kotitalousvähennyksen käyttöä ei estä, jos järjestelmän hankkija on saanut julkista pientalon lämmitystapamuutoksiin tarkoitettua energia-avustusta. Kuitenkin esimerkiksi sähköyhtiöltä saatu tuki estää kotitalousvähennyksen käytön.

Oman talon tai sen osan lyhytaikainen vuokraaminen voi olla houkuttelevaa etenkin, jos viettää pitkiä aikoja ulkomailla tai mökillä. Lyhytaikaisesta vuokraamisesta saatava tuotto on etenkin lomakausina huomattavasti suurempaa kuin pitkäaikainen asuinhuoneiston vuokraus.

Omakotitalon omistajan on kuitenkin hyvä ottaa huomioon majoitustoimintaa koskevat rajoitukset sekä veroseuraamukset.

Vuokraustoiminnan sallittavuus

Omakotitalon kohdalla majoitustoiminnan sallittavuutta on tarkasteltava ennen kaikkea alueen kaavamääräyksiä ja kiinteistön rakennuslupaa. Esimerkiksi monella pientaloalueella kaavassa ei sallita majoitustoimintaa ollenkaan, jolloin rakennusluvan saaminen edellyttäisi poikkeamispäätöstä. Arvioitaessa vuokraustoiminnan muotoa otetaan huomioon sen vaikutukset ja todellinen muoto. Lyhytaikainen majoitustoiminta voi olla omiaan aiheuttamaan esimerkiksi häiriötä naapureille johtuen vuokralaisten jatkuvasta vaihtumisesta.

Rakennusluvassa määritelty rakennuksen käyttötarkoitus määritellään nykyisin voimassa olevan oikeuden mukaan 50–50 -säännön perusteella, joka tarkoittaa, että niin kauan kuin alle puolet rakennuksen pinta-alasta on majoitustoiminnassa, ei rakennuslupaa tarvitse hakea, eikä luvan saaminen esty kaavamääräystenkään vuoksi. Näin ollen esimerkiksi omakotitalon ylimääräistä huonetta voi huoletta vuokrata AirBnB:n tai vastaavan järjestelyn kautta myös majoitustoimintaan. Jonkin verran epäselvää on kuitenkin, jos vuokrauskohteena on koko omakotitalo. Tällöin yksittäistapauksessa on arvioitava toiminnan laajuus. Kaavan vastaiseksi on katsottu ainakin tilanne, jossa vuokraustoimintaa on markkinoitu ja toiminta on ollut jatkuvaa, eikä talossa ole ollut vakituisia asukkaita. Tilannetta selkeyttäisi, jos 50–50 sääntö otettaisiin käyttöön myös ajallisesti. Tällöin koko omakotitaloa olisi mahdollista vuokrata esimerkiksi lomakausien aikana.

Arvonlisävero

Asuinhuoneistojen vuokraus on arvonlisäverotonta toimintaa. Kuitenkin majoitustoiminta on arvonlisäverollista, jos sitä harjoitetaan ammattimaisesti. Tässäkin määritelmässä on omat ongelmansa, kuten missä rajanvetoa tehdään tavanomaisen vuokrauksen, ei-ammattimaisen majoitustoiminnan ja toisaalta ammattimaisen majoitustoiminnan välillä. Painoarvoa voidaan antaa sopimukselle, joka tehdään vuokralaisen kanssa. Jos sopimuksessa on sovittu nimenomaan asuinhuoneiston vuokrasta, vaikka sopimus olisi lyhytkin, voi kyse olla tavanomaisesta asuinhuoneiston vuokrauksesta.

Verottajan ohjeissa taas on määritelty, että lyhytaikainen ja satunnainen oman asunnon lyhytaikainen vuokraus ei ole arvonlisäverollista toimintaa, koska ammattimaisuuden kriteeri ei täyty. Vaikka asunto olisi tarjolla jatkuvasti vuokraukseen, ei kyse ole tällöinkään ammattimaisesta majoitustoiminnasta, jos asunnossa myös asutaan jatkuvasti. Tällöin juurikin edellä mainittu asunnon osan tai huoneen vuokraaminen ei aiheuta verovelvollisuutta. Ammattimaisuudessa on huomioitava myös, onko talo kalustettu vuokraustoimintaa varten tai tarjotaanko vuokrauksen yhteydessä lisäpalveluita.

Myyntivoittovero

Jos talo on ostettu omaan asumiskäyttöön ja se halutaan myöhemmin myydä ilman myyntivoittoveroa, taloa täytyy käyttää omaan vakituiseen asumiseen yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Kahden vuoden aikana asunto saa olla siis vain omassa tai perheen käytössä, eikä sitä saa vuokrata tänä aikana yhdeksikään yöksi ulkopuoliselle. Kyseinen verotuksellinen sääntö on hyvin ankara. Toisaalta, kun kahden vuoden sääntö on täyttynyt, taloa voi vuokrata myös ulkopuoliselle.

Asunnon tai huoneen lyhytaikainen vuokraaminen voi olla houkuttelevaa etenkin, jos viettää pitkiä aikoja ulkomailla tai mökillä. Lyhytaikaisesta vuokraamisesta saatava tuotto on etenkin lomakausina huomattavasti suurempaa kuin pitkäaikainen asuinhuoneiston vuokraus.

Asunnon omistajan on kuitenkin hyvä ottaa huomioon majoitustoimintaa koskevat rajoitukset sekä veroseuraamukset.

Asunto-osakeyhtiö ja majoitustoiminta

Lähtökohtaisesti omaa asuntoa on sallittua käyttää myös vuokraustoimintaan, koska lain mukaan asunnon saa luovuttaa myös toisen hallintaan. Yhtiöjärjestyksessä huoneiston käyttötarkoitus on määritelty yleensä ”asuinhuoneistoksi”. Huoneistoa käytetään asumiseen, asui siinä osakkeenomistaja tai vuokralainen.

Yhtiöjärjestyksessä on kuitenkin mahdollista kieltää lyhytaikainen (ja pitkäaikainen) vuokraus kokonaan. Yleensä tällainen määräys voi olla vain uusissa asunto-osakeyhtiöissä, koska se vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen. Normaalisti yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa 2/3 määräenemmistöllä, mutta koska vuokrauskielto tarkoittaa muutosta osakkeenomistajan oikeuteen hallita huoneistoa, tarvitaan vielä erikseen kaikkien osakkeenomistajien suostumus.

Asuinhuoneistossa ei saa harjoittaa ammattimaista majoitustoimintaa. Lyhytaikaisen vuokraamisen ollessa kyseessä, voi olla vaikeaa vetää rajaa vuokraustoiminnan ja majoitustoiminnan välillä. Tämä on tilannekohtaista harkintaa. Asunnon vuokraaminen esim. Airbnb:n kautta on lähtökohtaisesti sallittua. Hotellitoimintaa asuinhuoneistossa ei saa harjoittaa. Yhtiöjärjestyksen lisäksi vastaan tulevat kaavamääräykset. Esim. suurta julkisuutta saanut Iso Roobertinkadun majoitustoiminta kiellettiin yksityisasunnoissa asemakaavaan vedoten.

Asunto-osakeyhtiöllä on yleensä mahdollisuus huoneiston hallintaan ottoon, mikäli huoneistoa käytetään vastoin sen käyttötarkoitusta tai siellä vietetään häiritsevää elämää. Ennen hallintaan ottoa asunto-osakeyhtiön on kuitenkin annettava osakkeenomistajalle ja mahdolliselle vuokralaiselle varoitus.

Huomioon kannattaa ottaa myös esimerkiksi vesimaksujen määräytyminen ja sopia asiasta yhtiön kanssa. Jos muuta ei ole sovittu, on nyrkkisääntönä, että vesimaksu maksetaan huoneiston keskimääräisen henkilöluvun mukaan.

Arvonlisävero

Asuinhuoneistojen vuokraus on arvonlisäverotonta toimintaa. Kuitenkin majoitustoiminta on arvonlisäverollista, jos sitä harjoitetaan ammattimaisesti. Rajanveto tavanomaisen vuokrauksen, ei-ammattimaisen majoitustoiminnan ja toisaalta ammattimaisen majoitustoiminnan välillä voi olla haastavaa. Painoarvoa voidaan antaa sopimukselle, joka tehdään vuokralaisen kanssa. Jos sopimuksessa on sovittu nimenomaan asuinhuoneiston vuokrasta, vaikka sopimus olisi lyhytkin, voi kyse olla tavanomaisesta asuinhuoneiston vuokrauksesta.

Verottajan ohjeissa on määritelty, että lyhytaikainen ja satunnainen oman asunnon vuokraus ei ole arvonlisäverollista toimintaa, koska ammattimaisuuden kriteeri ei täyty. Vaikka asunto olisi tarjolla jatkuvasti vuokraukseen, ei kyse ole tällöinkään ammattimaisesta majoitustoiminnasta, jos asunnossa myös asutaan jatkuvasti. Tällöin esimerkiksi huoneen tai asunnon osan vuokraaminen ei aiheuta ALV-velvollisuutta, jos omistaja asuu asunnossa. Ammattimaisuudessa on huomioitava myös, onko talo kalustettu vuokraustoimintaa varten tai tarjotaanko vuokrauksen yhteydessä lisäpalveluita.

Myyntivoittovero

Jos asunto on ostettu omaan asumiskäyttöön ja se halutaan myöhemmin myydä ilman myyntivoittoveroa, asuntoa täytyy käyttää omaan vakituiseen asumiseen yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Kahden vuoden aikana asunto saa olla siis vain omassa tai perheen käytössä, eikä sitä saa vuokrata tänä aikana yhdeksikään yöksi ulkopuoliselle. Kyseinen verotuksellinen sääntö on hyvin ankara. Toisaalta, kun kahden vuoden sääntö on täyttynyt, asuntoa voi vuokrata myös ulkopuoliselle.

Yksityishenkilöt hyödyntävät asunnon ostossa ja myynnissä yleensä kiinteistönvälittäjän palveluita. Erityisesti myyjät turvautuvat välittäjän apuun määrittelemään myyntihintaa, tekemään kauppakirjan ja hankkimaan tärkeitä asiakirjoja.

Myyjän kannattaa muistaa, että vaikka välittäjää käytetään, vastuu kaupan kohteesta ei siirry välittäjälle. Myyjällä on edelleen vastuu kiinteistöstä tai asunnosta ostajaa kohtaan. Myyjä on vastuussa myös välittäjän antamista tiedoista. Jotta ongelmat vältetään, myyjän pitää olla tarkkana siitä, että välittäjällä on kaikki tarpeelliset ja oikeat tiedot myyntikohteesta. Myyjän pitäisi myös pitää huoli siitä, että kaikki olennaiset tiedot annetaan ostajalle. Tämä edellyttää myyjältä aktiivisuutta. Ostajalle ei saa jäädä virheellistä tai harhaanjohtavaa kuvaa myyntikohteesta. Mikäli näin tapahtuu, ostajalle saattaa tulla oikeus hinnanalennukseen, myyjä saattaa joutua korvausvastuuseen tai isompien virheiden ilmettäessä koko kauppa saatetaan purkaa.

Harvemmin myyjä on itse paikalla esimerkiksi asuntonäytössä. Olisi kuitenkin hyvä harkita sitä. Ostajalle saattaa tulla mieleen kysymyksiä, joihin vain myyjä osaa vastata. Myyjä voi myös näin kontrolloida sitä, mitä välittäjä kertoo ostajalle ja korjata mahdolliset väärät tiedot.

Välittäjän velvollisuus on antaa ostajalle kaikki olennaiset tiedot myyntikohteesta. Jos välittäjä epäilee myyjän antamia tietoja, nämä pitäisi tarkistaa. Mikäli jotain jää selvittämättä, ostajaa täytyy informoida. Välittäjän vastuu voi koskea esim. rakennuslupa- tai kaava-asioita, jos näistä on annettu ostajalle väärää tietoa (esim. KKO 2015:72). Toisaalta välittäjän vastuu voi koskea esim. pinta-alavirheitä (esim. KKO 2003:61). Ratkaisussa KKO 2020:26 oli kyse asunto-osakeyhtiön putkiremontin kuluista. Tuossa tapauksessa välitysliike ei ollut vahingonkorvausvastuussa.

Mikäli välittäjä toimii virheellisesti tai huolimattomasti, ostajalla saattaa olla oikeus saada vahingonkorvausta välittäjältä, vaikka hän ei olekaan myyntitoimeksiannon varsinainen osapuoli. Yleensä kiinteistökaupan virhetilanteissa vaatimukset esitetään myyjälle, joka on vastuussa välittäjän antamista tiedoista. Välittäjältä saatetaan vaatia yhteisvastuullisesti korvausta.

Toisaalta, jos välittäjä aiheuttaa vahinkoa myyjälle, myyjällä saattaa olla oikeus korvaukseen. Lisäksi myyjällä on oikeus saada välityspalkkiota alennettua tai poistettua kokonaan.  Korvaukseen oikeuttava tilanne saattaa syntyä esim. silloin, jos välittäjä ei ole antanut kaikkia myyjän kertomia tietoja ostajalle ja tämän johdosta myyjä joutuu korvausvastuuseen ostajaa kohtaan. Kyse voi olla myös siitä, että välittäjä ei ole selvittänyt kaikkia niitä seikkoja, joita hänen olisi pitänyt selvittää ja tästä syystä ostajalle ei ole annettu kaikkia tarpeellisia tietoja. Myyjä maksaa välittäjän palveluista yleensä korkean hinnan ja myyjällä on toki oikeus odottaa asiantuntevaa palvelua.

Oikeuskäytännön mukaan välitysliike voi joutua vahingonkorvausvastuuseen myyjää kohtaan, vaikka ostajan ja myyjän välisessä suhteessa kyse olisi vain hinnanalennuksesta. Kyse on siitä, että ostaja on joutunut maksamaan myyjälle ylihintaa ja myyjä palauttaa käyvän hinnan ylittävän osuuden. Välitysliikkeen ja myyjän välissä suhteessa tätä määrää voidaan kuitenkin arvioida aiheutuneena vahinkona.

Lindblad & Co kuuluu kansainväliseen, itsenäisten asianajotoimistojen ADVOC-verkostoon. Verkoston jäseniksi valitaan toimistoja, joilla on laaja-alainen osaaminen kotimaansa yritysjuridiikasta. 

Olemme olleet verkoston jäsen vuodesta 2013 ja osallistuneet vuosien varrella aktiivisesti ADVOC-kokouksiin ja tapaamisiin. Olemme vahvasti mukana myös nuoremmille lakimiehille tarkoitetun Junior ADVOC -ryhmän toiminnassa.

Mitä hyötyä ADVOCista on asiakkaillemme?

ADVOC-verkoston jäsenenä pystymme hoitamaan asiakkaidemme kansainvälisiä toimeksiantoja tehokkaasti, kustannustehokkaasti ja luottamuksellisesti. Tyypilliset toimeksiannot, joissa olemme hyödyntäneet verkoston jäsenyyttä, ovat liittyneet kansainvälisiin ja rajat ylittäviin sopimusoikeudellisiin asioihin, yritysjärjestelyihin sekä vero-oikeuteen.

ADVOC-yhteistyö mahdollistaa esimerkiksi tietojen pyytämisen toisen valtion oikeudesta tai toimeksiannon siirtämisen suoraan ko. maan luotettavalle ADVOC-kumppanille, jolla on paras mahdollinen asiantuntemus oman kotimaansa yritysjuridiikasta.

Miten ADVOC-yhteistyö käytännössä toimii?

ADVOC-yhteistyössä toimimme asiakkaan edustajana ja yhteistyön koordinoijana kansainvälisen kumppanin kanssa. Tämä yhteistyön muoto on erityisen toimiva, jos asiaa on tarpeen hoitaa samanaikaisesti sekä Suomessa että kansainvälisesti.

Voimme myös ohjata asiakkaidemme toimeksiannot suoraan sopivimmalle toisen maan ADVOC-kumppanille. Tällöin asiakkaamme voivat olla suorassa toimeksiantosuhteessa kohdemaassa sijaitsevaan asianajotoimistoon. Emme peri palkkiota tai maksua siitä, että suosittelemme ADVOC-kumppania.

Esimerkkejä Lindblad & Co:n ADVOC-yhteistyöstä

Kysy meiltä apua kansainvälistä osaamista vaativissa toimeksiannoissa

Jos sinulla on kansainvälistä osaamista vaativa toimeksianto, niin käännythän puoleemme. Me Lindblad & Co sekä ADVOC-kumppanimme auttamme sinua ja yritystäsi vaativissakin kansainvälisoikeudellista osaamista edellyttävissä asioissa. 

Voit lukea ADVOCin toiminnasta lisää verkoston kotisivuilta.

Ota yhteyttä

Täytä oheinen yhteydenottolomake ja palaamme asiaasi pian! Voit myös tutustua sivustomme monipuolisiin materiaaleihin, kuten artikkeleihin ja oppaisiin.

  • Hidden
  • Hidden
  • Hidden
  • Hidden
  • Hidden
  • Kenttä on validointitarkoituksiin ja tulee jättää koskemattomaksi.
© 2022 Asianajotoimisto Lindblad